Mme Laurence Arribagé attire l'attention de Mme la ministre du logement, de l'égalité des territoires et de la ruralité sur le recouvrement des charges d'immeubles par les syndics.

Il s'avère que des cabinets spécialisés démarchent et proposent aux syndics d'immeubles une méthodologie de gestion du traitement des impayés visant à « simplifier » la tâche du syndic en se substituant à ce dernier via une autorisation obtenue en assemblée générale.

Alors même que le recouvrement des charges relève des prérogatives des syndics d'immeubles dans le cadre de leur mandat de gestion et de leurs pouvoirs propres, la question se pose légitimement de savoir si cette délégation est légale, si le vote d'une telle délégation en assemblée générale des copropriétaires est possible et si une société tierce peut se substituer à un syndic concernant le recouvrement des charges d'immeubles, voire également se voir céder les créances des copropriétaires débiteurs.

On comprendra facilement que cette question de la délégation par le syndic du recouvrement des charges à une société tierce est particulièrement importante. Tachons d'y voir plus clair...

Recouvrement des charges : le rôle du syndic

L'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit notamment que la mission du syndic comprend l'administration de l'immeuble, sa conservation, sa garde et son entretien. Cet article prévoit également que le syndic est seul responsable de sa gestion et qu'il ne peut se faire substituer. À ce titre, le syndic doit procéder aux appels de fonds afférents au paiement des charges, ainsi qu'au recouvrement des sommes restées impayées par les copropriétaires. Selon les dispositions de l'article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, le syndic peut engager les actions en justice nécessaires au recouvrement sans autorisation spéciale de l'assemblée générale. Ces dispositions ont été confirmées par la jurisprudence de la Cour de Cassation (voir arrêt de la Cour de cassation du 15 mai 2002).

Recouvrement des charges : une société tierce ne peut intervenir

Le recouvrement des charges impayées fait ainsi partie des pouvoirs propres reconnus au syndic pour l'exercice de sa mission. Il ne peut déléguer ce pouvoir à un tiers et doit donc mettre en oeuvre personnellement les procédures et actions nécessaires à ce recouvrement. Il est également important de rappeler que le recouvrement ne constitue pas une prérogative de l'assemblée générale. Aucun vote n'est donc nécessaire pour sa mise en oeuvre et l'assemblée ne peut légalement déléguer une telle prérogative en application de l'article 18 IV de la loi de 1965. C'est pourquoi une société tierce ne peut exercer au nom du syndic l'ensemble de ces prérogatives ni, par voie de conséquence, recevoir de cessions de créances de sa part.

Source : questions.assemblee-nationale.fr

Si vous souhaitez être assisté sur la question du recouvrement de charges, nous rappelons qu'en application de l'article 27 du décret du 17 mars 1967 : "Le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité". Consultez nous !