Quel point de départ de la prescription de l’action de la copropriété ?

Changement de syndic comment opérer à Troyes | Changer de Syndic |

Quel point de départ de la prescription de l’action de la copropriété ?

Cette décision juge que le délai de prescription n’a couru à l’égard de la copropriété que du jour où le syndicat des copropriétaires a eu connaissance de l’infraction par le copropriétaire.

1. Selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 31 mai 2018), M. T… est propriétaire d’une chambre de service dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. Par acte du 22 octobre 2001, il l’a donnée en location.

2. La locataire s’étant plainte d’infiltrations et de désordres, une expertise a été ordonnée en référé le 16 décembre 2004. Après dépôt du rapport d’expertise, le syndicat des copropriétaires a été condamné à payer à titre provisionnel à M. T… diverses sommes pour perte de loyers et à procéder, sous astreinte, à des travaux sur les parties communes.

3. Le syndicat des copropriétaires a assigné M. T… en interdiction de poursuivre la location de cette chambre de service, qui contreviendrait au règlement de copropriété, et en restitution d’un trop-perçu sur l’indemnisation de son préjudice. Il a également assigné la société Cipa agence Etoile (la société Cipa), son ancien syndic, en responsabilité pour les retards pris dans le traitement du dossier de réfection de l’étanchéité de la toiture-terrasse.

4. M. T… a sollicité reconventionnellement l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’impossibilité de louer la chambre.

Examen des moyens

Sur le premier moyen du pourvoi principal et du pourvoi provoqué, pris en leur première branche, réunis

Enoncé du moyen

5. Le syndicat des copropriétaires et la société Cipa font grief à l’arrêt de déclarer l’action du premier prescrite, alors « que conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, l’action tendant au rétablissement de la destination d’un lot conformément au règlement de copropriété se prescrit par dix ans ; que lorsque le syndicat des copropriétaires n’a pas eu connaissance du changement de destination, ce délai ne court qu’à compter de sa découverte ; qu’en l’espèce, M. T… a donné en location son lot aménagé en studette à Mme F… à compter du 22 octobre 2001 et le syndicat des copropriétaires a engagé la procédure en vue de faire interdire à M. T… de louer son lot en contravention avec le règlement de copropriété, le 30 décembre 2011 ; qu’en décidant que l’action du syndicat des copropriétaire était dans ces conditions prescrite, aux motifs que le délai avait commencé à courir à compter du jour où l’infraction a été commise, soit le jour de la première location, de telle sorte que le syndicat des copropriétaires ne saurait tirer argument de la prétendue date de découverte de la location, qu’il fixe au cours de l’année 2005, la cour d’appel a violé l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 42, alinéa 1, de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à la loi du 23 novembre 2018 :

6. Selon ce texte, sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.

7. Pour déclarer prescrite l’action du syndicat des copropriétaires, l’arrêt retient que les actions tendant à faire respecter le règlement de copropriété se prescrivent par dix ans et que le délai court du jour où l’infraction a été commise, soit, en cas d’affectation irrégulière d’un lot au cours de locations successives, de la date de la première location.

8. En statuant ainsi, alors que le délai ne court que du jour où le syndicat des copropriétaires a connaissance de la location, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

Et sur le second moyen du pourvoi principal et du pourvoi provoqué, pris en leur première branche, réunis

9. Le syndicat des copropriétaires et la société Cipa font grief à l’arrêt d’accueillir la demande de M. T…, alors « que la cassation à intervenir sur le fondement du premier moyen emportera par voie de conséquence la cassation de l’arrêt attaqué en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. T… la somme de 23 400 euros en réparation de son préjudice par application de l’article 624 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 624 du code de procédure civile :

10. Selon ce texte, la portée de la cassation est déterminée par le dispositif de l’arrêt qui la prononce. Elle s’étend également à l’ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d’indivisibilité ou de dépendance nécessaire.

11. La cassation prononcée sur le premier moyen entraîne, par voie de conséquence, l’annulation de la disposition critiquée par le second moyen.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il déclare irrecevable, comme prescrite, l’action du syndicat des copropriétaires tendant à interdire la location de la chambre de service et en ce qu’il condamne le syndicat des copropriétaires à payer à M. T… la somme de 23 400 euros en réparation de son préjudice, l’arrêt rendu le 31 mai 2018, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ;

Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence autrement composée ;

Condamne M. T… aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. T… et le condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier […] la somme de 2 000 euros et à la société Cipa agence Etoile la somme de 2 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit mai deux mille vingt.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Ricard, Bendel-Vasseur, Ghnassia, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier […], demandeur au pourvoi principal

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir déclaré le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Goya irrecevable en son action tendant à interdire la location de la chambre de service de M. Q… T… comme étant prescrite,

AUX MOTIFS PROPRES QUE le syndicat des copropriétaires demande à la cour de faire interdiction à M. T… de poursuivre tout contrat de location de son lot « chambre de service », motif pris de la violation du règlement de copropriété ; c’est à bon droit que le premier juge a retenu que les actions tendant à faire respecter le règlement de copropriété se prescrivent par 10 ans ; de plus, il est de droit en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, qu’en cas de violation du règlement de copropriété, le délai court du jour où l’infraction a été commise ; il est indifférent que l’infraction soit instantanée ou continue ; en particulier, en cas d’affectation irrégulière d’un lot dans le cadre de locations successives, le délai court de la date de la première location ; en l’occurrence, il n’est pas contesté que M. T… a donné en location son lot aménagé en studette à la dénommée F… B… à compter du 22 octobre 2001 ; or le syndicat des copropriétaires a engagé la procédure en vue de faire interdire à M. T… de louer son lot en contravention avec le règlement de copropriété, le 30 décembre 2011 ; au regard des principes sus-énoncés, il ne saurait tirer argument de la prétendue date de découverte de la location, qu’il fixe au cours de l’armée 2005 ; il convient dès lors de confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré le syndicat des copropriétaires irrecevable en son action tendant à interdire la location de la chambre de service comme étant prescrite ;

AUX MOTIFS A SUPPOSER ADOPTES QUE l’action du syndicat des copropriétaires intentée à l’encontre de M. T… a pour objet de faire interdiction à ce dernier de louer son lot en contravention avec le règlement de copropriété ; conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre les copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans ; selon une jurisprudence constante, les actions tendant à faire respecter le règlement de copropriété se prescrivent par dix ans ; tel est le cas de l’action du syndicat des copropriétaires ou d’un copropriétaire visant à ce qu’un autre copropriétaire cesse d’utiliser son lot à des fins autres que celles prévues par le règlement de copropriété ; par ailleurs, le point de départ du délai de prescription se situe au moment de la survenance des faits qui sont la cause génératrice de l’action et par conséquent s’agissant d’une occupation contraire au règlement de copropriété, à compter du jour où l’infraction a été commise ; en l’espèce, il n’est pas contesté que M. T… a donné en location de façon certaine sa studette à Mme F… B… à compter du 22 octobre 2001, cette situation étant au demeurant parfaitement connue du syndicat des copropriétaires comme l’atteste les multiples procédures engagées en raison des infiltrations dénoncées par la locataire ; le syndicat des copropriétaires ayant engagé la présente procédure en vue de faire interdire à M. T… de louer son lot en contravention avec le règlement de copropriété par exploit délivré le 30 décembre 2011, son action est prescrite ; son action sera donc déclarée irrecevable ;

1°) ALORS QUE conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, l’action tendant au rétablissement de la destination d’un lot conformément au règlement de copropriété se prescrit par dix ans ; que lorsque le syndicat des copropriétaires n’a pas eu connaissance du changement de destination, ce délai ne court qu’à compter de sa découverte ; qu’en l’espèce, M. T… a donné en location son lot aménagé en studette à Mme F… à compter du 22 octobre 2001 et le syndicat des copropriétaires a engagé la procédure en vue de faire interdire à M. T… de louer son lot en contravention avec le règlement de copropriété, le 30 décembre 2011 ; qu’en décidant que l’action du syndicat des copropriétaire était dans ces conditions prescrites aux motifs que le délai avait commencé à courir à compter du jour où l’infraction a été commise, soit le jour de la première location, de telle sorte que le syndicat des copropriétaires ne saurait tirer argument de la prétendue date de découverte de la location, qu’il fixe au cours de l’année 2005, la cour d’appel a violé l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2°) ALORS QU’en jugeant l’action du syndicat des copropriétaires en vue de faire interdire à M. T… de louer son lot prescrite en relevant, par des motifs à supposer adoptés des premiers juges, que la location de la studette était au demeurant parfaitement connue du syndicat des copropriétaires comme l’atteste les multiples procédures engagées en raison des infiltrations dénoncées par la locataire, mais sans avoir constaté la date à laquelle le syndicat des copropriétaires aurait eu connaissance de cette location, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir condamné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Goya irrecevable à payer à M. Q… T… la somme de 23 400 € en réparation de son préjudice,

AUX MOTIFS PROPRES QU’en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ; en l’espèce, l’action du syndicat des copropriétaires tendant à interdire la location de la chambre de service étant déclarée prescrite, le préjudice de M. T… consistant en l’impossibilité de louer son bien, est indemnisable ; conformément à l’article 14 précité, c’est à bon droit que le tribunal a retenu l’obligation pour le syndicat des copropriétaires d’indemniser M. T… de son préjudice lié à l’impossibilité pour celui-ci de louer son logement et de l’utiliser pour lui-même, en raison des désordres affectant l’étanchéité de la terrasse aménagée en jardin située au-dessus des locaux litigieux et qui est une partie commune et ce, après avoir constaté la présence de rentrées d’eau intempestives au travers de la dalle formant plafond, rendant l’appartement inutilisable ; il n’est pas contesté que le préjudice a commencé à courir à compter du mois de septembre 2006 ; le syndicat des copropriétaires soutient que le préjudice a cessé le 30 novembre 2012, date à laquelle ont été achevés les premiers travaux d’étanchéité facturés le 26 novembre 2012 selon situation numéro 3 de la société étanchéité technique isolation ; M. T… fait valoir, sans explication, que son préjudice a cessé le 31 décembre 2015 ; sur ce point, il est effectivement établi que le syndicat des copropriétaires a procédé à la reprise de l’étanchéité de la dalle partie commune, à l’origine des dégradations de l’appartement litigieux ; M. T… s’est donc trouvé en mesure à compter de décembre 2012 de faire procéder aux travaux d’embellissement préconisés par l’expert judiciaire (enduits et peintures en plafond de la studette) ; compte-tenu cependant de la nécessité de disposer à cet effet d’un délai raisonnable qu’il convient de fixer à trois mois, le préjudice locatif et la privation de jouissance du lot imputables au syndicat des copropriétaires s’étendent jusqu’au 28 février 2013 ; il s’ensuit que le syndicat doit réparation pour la période courant du 1er septembre 2006 au 28 février 2013, soit 78 mois ; s’agissant de l’indemnité due à M. T…, le syndicat des copropriétaires l’évalue à 100 € par mois du fait de la vétusté des lieux, soit 7500 € pour 75 mois ; il demande en conséquence le remboursement du trop-perçu correspondant à la différence entre les provisions allouées successivement en référé (18.790 €) et la somme de 7500 € ; rien ne permet toutefois de corroborer les affirmations du syndicat, alors que le bail a été établi en 2001 pour un loyer mensuel révisable de 289,65 € et que la lettre de la locataire du 31 décembre 2003 dont se prévaut le syndicat concernant l’apparition d’infiltrations ne permet pas de démontrer la vétusté alléguée des lieux avant 2006 ; dans ces conditions, le jugement sera confirmé en ce qu’il a fixé le préjudice de M. T… sur la base de 300 € par mois correspondant au montant du loyer réglé par la locataire avant qu’elle ne quitte les lieux ; ce qui représente un total de 300 x 78 mois, soit 23 400 €, dont seront déduites les provisions successives d’un montant de 18.790 € ; M. T… est donc bien fondé à demander la confirmation du jugement en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande de remboursement d’un trop-perçu ; le jugement sera réformé en revanche en ce qu’il a condamné le syndicat au paiement de 30 000 € sur la base de 100 mois, cette condamnation étant limitée à la somme de 23 400 € ;

AUX MOTIFS A SUPPOSER ADOPTES QUE le syndicat des copropriétaires sollicite la fixation de ce préjudice à la somme de 100 € par mois et par voie de conséquence, la condamnation de M. T… à lui restituer une somme de 11 190 € représentant le trop-perçu qu’il a été contraint de verser en exécution des ordonnances de référé successives ; M. T…, pour sa part, estime que son préjudice mensuel doit être arrêté à la somme de 400 €, soit un total de 40 000 € pour la période du mois de septembre 2006 au 31 décembre 2014, sous réserve de la déduction des provisions allouées par le juge des référés ; en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ; il ressort des constatations de l’expert judiciaire que les rentrées d’eau intempestives au travers de la dalle formant plafond au droit de la salle d’eau de l’appartement de M. T…, proviennent incontestablement d’une défectuosité de la dalle aménagée en jardin ; M. V… conclut par ailleurs que « il est évident que l’appartement ne peut être reloué tant que les travaux d’étanchéité et de remise en état intérieur n’auront pas été réalisés. En conséquence, M. T… subit un préjudice certain » ; au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires sera tenu d’indemniser M. T… de son préjudice lié à l’impossibilité pour celui-ci de louer son logement en raison des désordres affectant l’étanchéité de la terrasse aménagée en jardin située au-dessus des locaux litigieux et qui est une partie commune ; au demeurant, non seulement M. T… était dans l’impossibilité de louer son logement mais également de l’utiliser pour lui-même, tant que le syndicat des copropriétaires n’avait pas fait réaliser les travaux nécessaires pour mettre fin aux infiltrations ; ce préjudice, qui a commencé à courir à compter du mois de septembre 2006, sera fixé à la somme de 300 € par mois, correspondant au montant du loyer réglé par la locataire à M. T… avant qu’elle ne quitte les lieux en raison des désordres déplorés ; il convient d’ailleurs de relever que le syndicat des copropriétaires avait offert cette somme dans ses conclusions prises devant le juge de l’exécution ; par conséquent, pour la période du 1er septembre 2006 et 31 décembre 2014, le syndicat des copropriétaires ne justifiant de la réalisation des travaux à cette date, le préjudice subi par M. T… sera arrêté à la somme de 30.000 € (300 € X 100 mois) ; le syndicat des copropriétaires sera donc condamné à lui verser cette somme, sous réserve de la déduction des provisions allouées par le juge des référés ;

1°) ALORS QUE la cassation à intervenir sur le fondement du premier moyen emportera par voie de conséquence la cassation de l’arrêt attaqué en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. Q… T… la somme de 23 400 € en réparation de son préjudice par application de l’article 624 du code de procédure civile ;

2°) ALORS QUE le propre de la responsabilité civile est de rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était point produit ; que l’auteur d’un dommage est tenu à la réparation intégrale du préjudice causé, de telle sorte qu’il ne puisse y avoir pour la victime ni perte, ni profit ; qu’en l’espèce, en décidant d’accorder une indemnisation sur la base de 300 € par mois correspondant au montant du loyer réglé par la locataire avant qu’elle ne quitte les lieux, sans tenir compte de la clause du règlement de copropriété qui interdisait à un non propriétaire de louer le local, la cour d’appel a violé l’article 1382 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, devenu l’article 1240 du code civil ;

3°) ALORS QUE le syndicat des copropriétaires avait fait valoir dans ses conclusions que la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance de M. T… devait nécessairement tenir compte de l’application de la clause restrictive qui interdisait à un non propriétaire de louer le local (conclusions d’appel du syndicat des copropriétaires, p 4) ; que dès lors, en relevant que s’agissant de l’indemnité due à M. T…, le syndicat des copropriétaires l’évalue à 100 € par mois du fait de la vétusté des lieux, soit 7 500 € pour 75 mois, bien qu’il avait également demandé à ce qu’il soit également tenu compte de l’application de la clause restrictive de propriété, la cour d’appel a dénaturé lesdites conclusions en violation de l’obligation faite au juge de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis et de l’article 4 du code de procédure civile ;

4°) ALORS QU’en ne répondant pas au moyen péremptoire soulevé dans les conclusions du syndicat des propriétaire selon lequel il devait être tenu compte, s’agissant du préjudice de jouissance, de l’application de la clause restrictive de propriété qui interdisait à un non propriétaire de louer le local, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile.
Moyens produits par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour la société Cipa agence Etoile, demanderesse au pourvoi provoqué

PREMIER MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué, confirmatif sur ce point, d’avoir déclaré le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Goya irrecevable en son action tendant à interdire la location de la chambre de service comme étant prescrite, et d’avoir condamné la société Cipa Agence Étoile à garantir le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Goya à hauteur de la moitié des condamnations prononcées contre celui-ci par les ordonnances successives du juge des référés, décisions du juge de l’exécution et le présent arrêt (préjudices locatif et de jouissance, liquidations d’astreintes, frais au titre de l’article 700 du code de procédure civile, frais d’expertise judiciaire, dépens) ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE le syndicat des copropriétaires demande à la cour de faire interdiction à M. T… de poursuivre tout contrat de location de son lot « chambre de service », motif pris de la violation du règlement de copropriété ; que c’est à bon droit que le premier juge a retenu que les actions tendant à faire respecter le règlement de copropriété se prescrivent par 10 ans ; que, de plus, il est de droit en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, qu’en cas de violation du règlement de copropriété, le délai court du jour où l’infraction a été commise ; qu’il est indifférent que l’infraction soit instantanée ou continue ; qu’en particulier, en cas d’affectation irrégulière d’un lot dans le cadre de locations successives, le délai court de la date de la première location ; qu’en l’occurrence, il n’est pas contesté que M. T… a donné en location son lot aménagé en studette à la dénommée F… B… à compter du 22 octobre 2001 ; qu’or le syndicat des copropriétaires a engagé la procédure en vue de faire interdire à M. T… de louer son lot en contravention avec le règlement de copropriété, le 30 décembre 2011 ; qu’au regard des principes sus-énoncés, il ne saurait tirer argument de la prétendue date de découverte de la location, qu’il fixe au cours de l’armée 2005 ; qu’il convient dès lors de confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré le syndicat des copropriétaires irrecevable en son action tendant à interdire la location de la chambre de service comme étant prescrite (arrêt, p. 7) ;

ET AUX MOTIFS RÉPUTÉS ADOPTÉS QUE l’action du syndicat des copropriétaires intentée à l’encontre de M. T… a pour objet de faire interdiction à ce dernier de louer son lot en contravention avec le règlement de copropriété ; que conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre les copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans ; que selon une jurisprudence constante, les actions tendant à faire respecter le règlement de copropriété se prescrivent par dix ans ; tel est le cas de l’action du syndicat des copropriétaires ou d’un copropriétaire visant à ce qu’un autre copropriétaire cesse d’utiliser son lot à des fins autres que celles prévues par le règlement de copropriété ; que par ailleurs, le point de départ du délai de prescription se situe au moment de la survenance des faits qui sont la cause génératrice de l’action et par conséquent s’agissant d’une occupation contraire au règlement de copropriété, à compter du jour où l’infraction a été commise ; qu’en l’espèce, il n’est pas contesté que M. T… a donné en location de façon certaine sa studette à Mm F… B… à compter du 22 octobre 2001, cette situation étant au demeurant parfaitement connue du syndicat des copropriétaires comme l’attestent les multiples procédures engagées en raison des infiltrations dénoncées par la locataire ; que le syndicat des copropriétaires ayant engagé la présente procédure en vue de faire interdire à M. T… de louer son lot en contravention avec le règlement de copropriété par exploit délivré le 30 décembre 2011, son action est prescrite ; que son action sera donc déclarée irrecevable (jugement, p. 6 et 7) ;

1°) ALORS QUE conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, l’action tendant au rétablissement de la destination d’un lot conformément au règlement de copropriété se prescrit par dix ans ; que lorsque le syndicat des copropriétaires n’a pas eu connaissance du changement de destination, ce délai ne court qu’à compter de sa découverte ; qu’en l’espèce, M. T… a donné en location son lot aménagé en studette à Mme F… à compter du 22 octobre 2001 et le syndicat des copropriétaires a engagé la procédure en vue de faire interdire à M. T… de louer son lot en contravention avec le règlement de copropriété, le 30 décembre 2011 ; qu’en décidant que l’action du syndicat des copropriétaires était dans ces conditions prescrites aux motifs que le délai avait commencé à courir à compter du jour où l’infraction a été commise, soit le jour de la première location, de telle sorte que le syndicat des copropriétaires ne saurait tirer argument de la prétendue date de découverte de la location, qu’il fixe au cours de l’année 2005, la cour d’appel a violé l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2°) ALORS QU’en jugeant prescrite l’action du syndicat des copropriétaires en vue de faire interdire à M. T… de louer son lot prescrite aux motifs réputés adoptés que la location de la studette était connue du syndicat des copropriétaires comme l’attestaient les multiples procédures engagées en raison des infiltrations dénoncées par la locataire, sans avoir constaté la date à laquelle le syndicat des copropriétaires aurait eu connaissance de cette location, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

SECOND MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir condamné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier […] à payer à M. T… la somme de 23.400 € en réparation de son préjudice et d’avoir en conséquence condamné la société Cipa Agence Étoile à garantir le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier […] à hauteur de la moitié des condamnations prononcées contre celui-ci par les ordonnances successives du juge des référés, décisions du juge de l’exécution et le présent arrêt (préjudices locatif et de jouissance, liquidations d’astreintes, frais au titre de l’article 700 du code de procédure civile, frais d’expertise judiciaire, dépens) ;

AUX MOTIFS PROPRES QU’en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ; qu’en l’espèce, l’action du syndicat des copropriétaires tendant à interdire la location de la chambre de service étant déclarée prescrite, le préjudice de M. T… consistant en l’impossibilité de louer son bien, est indemnisable ; que conformément à l’article 14 précité, c’est à bon droit que le tribunal a retenu l’obligation pour le syndicat des copropriétaires d’indemniser M. T… de son préjudice lié à l’impossibilité pour celui-ci de louer son logement et de l’utiliser pour lui-même, en raison des désordres affectant l’étanchéité de la terrasse aménagée en jardin située au-dessus des locaux litigieux et qui est une partie commune et ce, après avoir constaté la présence de rentrées d’eau intempestives au travers de la dalle formant plafond, rendant l’appartement inutilisable ; qu’il n’est pas contesté que le préjudice a commencé à courir à compter du mois de septembre 2006 ; que le syndicat des copropriétaires soutient que le préjudice a cessé le 30 novembre 2012, date à laquelle ont été achevés les premiers travaux d’étanchéité facturés le 26 novembre 2012 selon situation numéro 3 de la société étanchéité technique isolation ; que M. T… fait valoir, sans explication, que son préjudice a cessé le 31 décembre 2015 ; que, sur ce point, il est effectivement établi que le syndicat des copropriétaires a procédé à la reprise de l’étanchéité de la dalle partie commune, à l’origine des dégradations de l’appartement litigieux ; que M. T… s’est donc trouvé en mesure à compter de décembre 2012 de faire procéder aux travaux d’embellissement préconisés par l’expert judiciaire (enduits et peintures en plafond de la studette) ; que compte-tenu cependant de la nécessité de disposer à cet effet d’un délai raisonnable qu’il convient de fixer à trois mois, le préjudice locatif et la privation de jouissance du lot imputables au syndicat des copropriétaires s’étendent jusqu’au 28 février 2013 ; qu’il s’ensuit que le syndicat doit réparation pour la période courant du 1er septembre 2006 au 28 février 2013, soit 78 mois ; que, s’agissant de l’indemnité due à M. T…, le syndicat des copropriétaires l’évalue à 100 € par mois du fait de la vétusté des lieux, soit 7500 € pour 75 mois ; qu’il demande en conséquence le remboursement du trop-perçu correspondant à la différence entre les provisions allouées successivement en référé (18.790 €) et la somme de 7500 € ; que rien ne permet toutefois de corroborer les affirmations du syndicat, alors que le bail a été établi en 2001 pour un loyer mensuel révisable de 289,65 € et que la lettre de la locataire du 31 décembre 2003 dont se prévaut le syndicat concernant l’apparition d’infiltrations ne permet pas de démontrer la vétusté alléguée des lieux avant 2006 ; que dans ces conditions, le jugement sera confirmé en ce qu’il a fixé le préjudice de M. T… sur la base de 300 € par mois correspondant au montant du loyer réglé par la locataire avant qu’elle ne quitte les lieux ; ce qui représente un total de 300 x 78 mois, soit 23.400 €, dont seront déduites les provisions successives d’un montant de 18.790 € ;
que M. T… est donc bien fondé à demander la confirmation du jugement en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande de remboursement d’un trop-perçu ; le jugement sera réformé en revanche en ce qu’il a condamné le syndicat au paiement de 30.000 € sur la base de 100 mois, cette condamnation étant limitée à la somme de 23 400 € (arrêt, p. 7 et 8) ; que, sur l’appel en garantie du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société CIPA agence Étoile, pour faire échec à l’appel en garantie formé à son encontre, la société CIPA agence Étoile soulève l’absence de justification de l’intérêt et de la qualité pour agir du syndicat, au motif qu’il lui a été donné quitus et que le syndicat a approuvé les comptes ; que ce moyen est cependant inopérant ; qu’en effet, le syndicat des copropriétaires produit les procès-verbaux d’assemblées générales des 18 mai 2010 et 28 juin 2011 qui démontrent le refus de quitus et d’approbation des comptes, outre le refus en 2010 de renouveler le mandat de la société CIPA en qualité de syndic ; que celle-ci sera donc déboutée de sa demande tendant à déclarer irrecevables les demandes dirigées à son encontre par le syndicat pour absence d’intérêt et de qualité ; qu’au fond, la société CIPA conteste toute faute dans l’exécution de son mandat et l’absence de preuve d’un lien de causalité entre les prétendues fautes et le préjudice allégué ; que c’est à bon droit toutefois que le premier juge faisant application de la responsabilité contractuelle du syndic à l’occasion de l’exercice de ses fonctions envers le syndicat des copropriétaires sur le fondement des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 1992 du code civil, a retenu la défaillance de la société CIPA dans l’accomplissement de sa mission de syndic de copropriété ; qu’en effet, dans un premier temps courant 2007, la société CIPA a traité avec diligences le dossier concernant les désordres subis par M. T… ; que cependant, après l’assemblée générale du 31 mars 2008 qui avait voté un budget de travaux de 50.000 euros, elle a reçu un diagnostic technique suggérant des travaux pour 720.000 euros ; or elle n’a pas soumis la difficulté au syndicat ; qu’elle n’a pris aucune initiative et n’a pas convoqué d’assemblée générale extraordinaire, alors même qu’une astreinte courait en vertu de l’ordonnance de référé du 14 mars 2008 ; que elle ne saurait exciper de ce que l’intention des copropriétaires était très clairement de s’opposer à la réalisation de travaux, n’ayant nullement éclairé les copropriétaires sur leurs obligations et les risques encourus ; que la société CIPA a donc contribué par son inaction à aggraver les condamnations prononcées contre le syndicat, lequel non seulement a dû réparer sur un temps anormalement long le préjudice de M. T… du fait des infiltrations en provenance de la dalle-partie commune, mais également régler des dommages-intérêts, outre des sommes au titre de liquidation d’astreintes et frais de procédure ; que par conséquent, au vu des pièces produites et des explications des parties, la société CIPA a contribué à hauteur de 50 % au préjudice total subi par le syndicat des copropriétaires et sa responsabilité doit être retenue dans cette proportion, étant observé que le syndicat lui-même a également fait preuve d’inertie dans la réalisation des travaux d’étanchéité ; que c’est à tort que le premier juge a limité dans le temps la réparation du préjudice au motif que le mandat de CIPA a pris fin le 18 mai 2010 et qu’au-delà ne peut être recherchée sa responsabilité ; que s’il est certain que sa responsabilité ne peut en effet être recherchée après l’expiration de son mandat, elle doit néanmoins réparer le préjudice à proportion de sa part de responsabilité, même si le dommage dont elle est à l’origine s’est poursuivi au-delà de son mandat ; qu’en conséquence, il convient de condamner la société CIPA agence Etoile à garantir le syndicat des copropriétaires dans la limite de la moitié des condamnations prononcées contre celui-ci par les ordonnances successives du juge des référés, décisions du juge de l’exécution et par le présent arrêt (préjudices locatif et de jouissance, liquidations d’astreintes, frais au titre de l’article 700 du CPC, frais d’expertise judiciaire, dépens) ; que le jugement sera réformé dès lors en ce qu’il a condamné la société CIPA agence Etoile à payer au syndicat une somme cantonnée à 8.000 euros de ce chef (arrêt, p. 8 et 9) ;

ET AUX MOTIFS RÉPUTÉS ADOPTÉS QUE le syndicat des copropriétaires sollicite la fixation de ce préjudice à la somme de 100 € par mois et par voie de conséquence, la condamnation de M. T… à lui restituer une somme de 11 190 € représentant le trop-perçu qu’il a été contraint de verser en exécution des ordonnances de référé successives ; que M. T…, pour sa part, estime que son préjudice mensuel doit être arrêté à la somme de 400 €, soit un total de 40 000 € pour la période du mois de septembre 2006 au 31 décembre 2014, sous réserve de la déduction des provisions allouées par le juge des référés ; qu’en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ; qu’il ressort des constatations de l’expert judiciaire que les rentrées d’eau intempestives au travers de la dalle formant plafond au droit de la salle d’eau de l’appartement de M. T…, proviennent incontestablement d’une défectuosité de la dalle aménagée en jardin ; que M. V… conclut par ailleurs que « il est évident que l’appartement ne peut être reloué tant que les travaux d’étanchéité et de remise en état intérieur n’auront pas été réalisés. En conséquence, M. T… subit un préjudice certain. » ; qu’au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires sera tenu d’indemniser M. T… de son préjudice lié à l’impossibilité pour celui-ci de louer son logement en raison des désordres affectant l’étanchéité de la terrasse aménagée en jardin située au-dessus des locaux litigieux et qui est une partie commune ; au demeurant, non seulement M. T… était dans l’impossibilité de louer son logement mais également de l’utiliser pour lui-même, tant que le syndicat des copropriétaires n’avait pas fait réaliser les travaux nécessaires pour mettre fin aux infiltrations ; que ce préjudice, qui a commencé à courir à compter du mois de septembre 2006, sera fixé à la somme de 300 € par mois, correspondant au montant du loyer réglé par la locataire à M. T… avant qu’elle ne quitte les lieux en raison des désordres déplorés ; qu’il convient d’ailleurs de relever que le syndicat des copropriétaires avait offert cette somme dans ses conclusions prises devant le juge de l’exécution ; par conséquent, pour la période du 1er septembre 2006 et 31 décembre 2014, le syndicat des copropriétaires ne justifiant de la réalisation des travaux à cette date, le préjudice subi par M. T… sera arrêté à la somme de 30.000 € (300 € X 100 mois) ; le syndicat des copropriétaires sera donc condamné à lui verser cette somme, sous réserve de la déduction des provisions allouées par le juge des référés (jugement, p. 7 et 8) ; que le rapport de M. V…, qui a été déposé le 29 octobre 2007, met en évidence que, durant les investigations qu’il a pu mener, la SARL Cipa Agence Etoile ne s’est pas désintéressée des problèmes d’infiltrations dont il convient de rappeler que l’origine certaine n’a pu être établie que par les opérations d’expertise judiciaire ; qu’à la suite du dépôt de ce rapport, l’assemblée générale du 31 mars 2008 a adopté une résolution n° 12 aux termes de laquelle il était décidé d’exécuter les travaux de réfection de l’étanchéité des jardinières fuyardes et donnait mandat au conseil syndical de procéder aux choix des devis dans la limite de 50.000 € ; que cette résolution autorisait également le syndic à passer commande auprès de l’entreprise et à appeler les fonds, prévoyait la réalisation au plus tôt d’une étude de réfection des zones infiltrantes ainsi que des zones détériorées et mandatait le syndic afin de réaliser cette étude par un expert en étanchéité avec établissement d’un chiffrage par degré d’urgence ; qu’il n’est pas contesté que la société Cipa Agence Etoile a effectivement, courant 2008, mandaté le bureau Shelter Consulting aux fins de réalisation d’un diagnostic technique, lequel suggère la démolition et la reconstruction de la totalité de la toiture-terrasse pour un montant de 720.000 € hors aménagement ; que à la suite de la réalisation de cette étude et jusqu’à la fin de son mandat, environ deux ans plus tard, la société Cipa Agence Etoile n’a accompli strictement aucune diligence ; que, selon une jurisprudence constante, pèse sur tout syndic professionnel une obligation d’information et un devoir de conseil ; que celui-ci doit en effet informer le conseil syndical et l’assemblée générale des décisions nécessaires à la sauvegarde des intérêts communs, à l’exécution des travaux nécessaires ou aux actions judiciaires devant être intentées contre des tiers ; qu’en l’espèce, la société Cipa Agence Etoile ne peut se réfugier derrière le fait que le coût des travaux avait été évalués par le bureau Shelter Consulting à plus de 14 fois le montant du budget accordé par l’assemblée générale du 31 mars 2008 et que dans ces conditions les copropriétaires ne souhaitaient pas procéder à la réfection de la toiture-terrasse, le coût étant trop élevé ; qu’il appartenait au contraire au syndic d’informer les copropriétaires de cette difficulté en convoquant au besoin une assemblée générale extraordinaire en raison notamment de l’astreinte prononcée par le juge des référés dans son ordonnance du 14 mars 2008 ; qu’en d’autres termes, elle ne peut soutenir que l’enterrement du dossier, alors que l’astreinte courait, correspondait au voeu des copropriétaires et il lui appartenait, à tout le moins, d’attirer l’attention de l’assemblée générale sur ce point et plus particulièrement sur les risques à ne pas faire réaliser les travaux nécessaires ; que la faute commise par la société Cipa Agence Etoile dans l’exercice de son mandat est donc établie (jugement, p. 9 et 10) ;

1°) ALORS QUE la cassation à intervenir sur le fondement du premier moyen emportera par voie de conséquence l’annulation de l’arrêt attaqué en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. Q… T… la somme de 23.400 € en réparation de son préjudice et, corollairement, condamné la société Cipa Agence Étoile à garantir le syndicat des copropriétaires à hauteur de la moitié des sommes mises à sa charge, par application de l’article 624 du code de procédure civile ;

2°) ALORS QUE le juge est tenu de réparer le préjudice dans son intégralité, sans qu’il en résulte ni perte ni profit pour le tiers lésé ; que le préjudice résultant de la perte d’un profit illicite n’est pas réparable ; qu’en l’espèce, la société Cipa Agence Etoile faisait valoir dans ses écritures que le règlement de copropriété interdisait la location à titre principal des chambres de service présentes dans l’immeuble, de sorte que M. T… ne pouvait soutenir avoir subi un préjudice au titre de l’impossibilité de louer la chambre de service lui appartenant en raison des désordres (concl., p 9) ; que la cour d’appel a pourtant jugé que le préjudice de M. T… consistant en l’impossibilité de louer son bien était indemnisable dès lors que l’action du syndicat des copropriétaires tendant à interdire la location de la chambre de service était déclarée prescrite (arrêt, p. 7 § 11) ; qu’en se prononçant ainsi, par un motif impropre à établir le caractère réparable du préjudice allégué, et sans rechercher, comme elle y était invitée, si le règlement de copropriété interdisait la location de la chambre de service de M. T… était propriétaire, de sorte que ce dernier ne pouvait se prévaloir d’un préjudice résultant de l’impossibilité de louer ce bien, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, devenu l’article 1240 du code civil ;

3°) ALORS QUE les termes du litige résultent des écritures des parties ; qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires avait fait valoir dans ses conclusions que la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance de M. T… devait nécessairement tenir compte de l’application de la clause restrictive qui interdisait à un non-propriétaire de louer le local (conclusions d’appel du syndicat des copropriétaires, p. 4) ; qu’en relevant que, s’agissant de l’indemnité due à M. T…, le syndicat des copropriétaires l’évaluait à 100 € par mois du fait de la vétusté des lieux, soit 7.500 € pour 75 mois, tandis qu’il avait également demandé à ce qu’il soit également tenu compte de l’application de la clause restrictive de propriété, la cour d’appel a méconnu les termes du litige et violé l’article 4 du code de procédure civile.

Moyen produit par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour la société Cipa agence Etoile, demanderesse au pourvoi incident éventuel

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir condamné la société Cipa Agence Etoile à garantir le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier […] à hauteur de la moitié des condamnations prononcées contre celui-ci par les ordonnances successives du juge des référés, décisions du juge de l’exécution et par l’arrêt (préjudices locatif et de jouissance, liquidations d’astreintes, frais au titre de l’article 700 du CPC, frais d’expertise judiciaire, dépens) ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur l’appel en garantie du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société CIPA agence Étoile, pour faire échec à l’appel en garantie formé à son encontre, la société CIPA agence Étoile soulève l’absence de justification de l’intérêt et de la qualité pour agir du syndicat, au motif qu’il lui a été donné quitus et que le syndicat a approuvé les comptes ; que ce moyen est cependant inopérant ; qu’en effet, le syndicat des copropriétaires produit les procès-verbaux d’assemblées générales des 18 mai 2010 et 28 juin 2011 qui démontrent le refus de quitus et d’approbation des comptes, outre le refus en 2010 de renouveler le mandat de la société CIPA en qualité de syndic ; que celle-ci sera donc déboutée de sa demande tendant à déclarer irrecevables les demandes dirigées à son encontre par le syndicat pour absence d’intérêt et de qualité ;
qu’au fond, la société CIPA conteste toute faute dans l’exécution de son mandat et l’absence de preuve d’un lien de causalité entre les prétendues fautes et le préjudice allégué ; que c’est à bon droit toutefois que le premier juge faisant application de la responsabilité contractuelle du syndic à l’occasion de l’exercice de ses fonctions envers le syndicat des copropriétaires sur le fondement des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 1992 du code civil, a retenu la défaillance de la société CIPA dans l’accomplissement de sa mission de syndic de copropriété ; qu’en effet, dans un premier temps courant 2007, la société CIPA a traité avec diligences le dossier concernant les désordres subis par M. T… ; que cependant, après l’assemblée générale du 31 mars 2008 qui avait voté un budget de travaux de 50.000 euros, elle a reçu un diagnostic technique suggérant des travaux pour 720.000 euros ; or elle n’a pas soumis la difficulté au syndicat ; qu’elle n’a pris aucune initiative et n’a pas convoqué d’assemblée générale extraordinaire, alors même qu’une astreinte courait en vertu de l’ordonnance de référé du 14 mars 2008 ; que elle ne saurait exciper de ce que l’intention des copropriétaires était très clairement de s’opposer à la réalisation de travaux, n’ayant nullement éclairé les copropriétaires sur leurs obligations et les risques encourus ; que la société CIPA a donc contribué par son inaction à aggraver les condamnations prononcées contre le syndicat, lequel non seulement a dû réparer sur un temps anormalement long le préjudice de M. T… du fait des infiltrations en provenance de la dalle-partie commune, mais également régler des dommages-intérêts, outre des sommes au titre de liquidation d’astreintes et frais de procédure ; que par conséquent, au vu des pièces produites et des explications des parties, la société CIPA a contribué à hauteur de 50 % au préjudice total subi par le syndicat des copropriétaires et sa responsabilité doit être retenue dans cette proportion, étant observé que le syndicat lui-même a également fait preuve d’inertie dans la réalisation des travaux d’étanchéité ; que c’est à tort que le premier juge a limité dans le temps la réparation du préjudice au motif que le mandat de CIPA a pris fin le 18 mai 2010 et qu’au-delà ne peut être recherchée sa responsabilité ; que s’il est certain que sa responsabilité ne peut en effet être recherchée après l’expiration de son mandat, elle doit néanmoins réparer le préjudice à proportion de sa part de responsabilité, même si le dommage dont elle est à l’origine s’est poursuivi au-delà de son mandat ; qu’en conséquence, il convient de condamner la société CIPA agence Etoile à garantir le syndicat des copropriétaires dans la limite de la moitié des condamnations prononcées contre celui-ci par les ordonnances successives du juge des référés, décisions du juge de l’exécution et par le présent arrêt (préjudices locatif et de jouissance, liquidations d’astreintes, frais au titre de l’article 700 du CPC, frais d’expertise judiciaire, dépens) ; que le jugement sera réformé dès lors en ce qu’il a condamné la société CIPA agence Etoile à payer au syndicat une somme cantonnée à 8.000 euros de ce chef (arrêt, p. 8 et 9) ;

ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE le rapport de M. V…, qui a été déposé le 29 octobre 2007, met en évidence que, durant les investigations qu’il a pu mener, la SARL Cipa Agence Etoile ne s’est pas désintéressée des problèmes d’infiltrations dont il convient de rappeler que l’origine certaine n’a pu être établie que par les opérations d’expertise judiciaire ; qu’à la suite du dépôt de ce rapport, l’assemblée générale du 31 mars 2008 a adopté une résolution n° 12 aux termes de laquelle il était décidé d’exécuter les travaux de réfection de l’étanchéité des jardinières fuyardes et donnait mandat au conseil syndical de procéder aux choix des devis dans la limite de 50.000 € ;
que cette résolution autorisait également le syndic à passer commande auprès de l’entreprise et à appeler les fonds, prévoyait la réalisation au plus tôt d’une étude de réfection des zones infiltrantes ainsi que des zones détériorées et mandatait le syndic afin de réaliser cette étude par un expert en étanchéité avec établissement d’un chiffrage par degré d’urgence ; qu’il n’est pas contesté que la société Cipa Agence Etoile a effectivement, courant 2008, mandaté le bureau Shelter Consulting aux fins de réalisation d’un diagnostic technique, lequel suggère la démolition et la reconstruction de la totalité de la toiture-terrasse pour un montant de 720.000 € hors aménagement ; que à la suite de la réalisation de cette étude et jusqu’à la fin de son mandat, environ deux ans plus tard, la société Cipa Agence Etoile n’a accompli strictement aucune diligence ; que, selon une jurisprudence constante, pèse sur tout syndic professionnel une obligation d’information et un devoir de conseil ; que celui-ci doit en effet informer le conseil syndical et l’assemblée générale des décisions nécessaires à la sauvegarde des intérêts communs, à l’exécution des travaux nécessaires ou aux actions judiciaires devant être intentées contre des tiers ; qu’en l’espèce, la société Cipa Agence Etoile ne peut se réfugier derrière le fait que le coût des travaux avait été évalué par le bureau Shelter Consulting à plus de 14 fois le montant du budget accordé par l’assemblée générale du 31 mars 2008 et que dans ces conditions les copropriétaires ne souhaitaient pas procéder à la réfection de la toiture-terrasse, le coût étant trop élevé ; qu’il appartenait au contraire au syndic d’informer les copropriétaires de cette difficulté en convoquant au besoin une assemblée générale extraordinaire en raison notamment de l’astreinte prononcée par le juge des référés dans son ordonnance du 14 mars 2008 ; qu’en d’autres termes, elle ne peut soutenir que l’enterrement du dossier, alors que l’astreinte courait, correspondait au voeu des copropriétaires et il lui appartenait, à tout le moins, d’attirer l’attention de l’assemblée générale sur ce point et plus particulièrement sur les risques à ne pas faire réaliser les travaux nécessaires ; que la faute commise par la société Cipa Agence Etoile dans l’exercice de son mandat est donc établie (jugement, p. 9 et 10) ;

ALORS QUE le juge doit réparer le préjudice sans qu’il en résulte ni perte ni profit pour le tiers lésé ; que seul le préjudice imputable à la faute commise peut être mis à la charge de l’auteur de cette faute ; qu’en l’espèce, la société Cipa Agence Étoile faisait valoir que son mandat avait pris fin le 18 mai 2010, et qu’elle ne pouvait dès lors être tenue de garantir le syndicat des copropriétaires pour les sommes correspondant à des retards pris après cette date (concl., p. 9) ; que la cour d’appel a néanmoins jugé que la société Cipa Agence Etoile devait « réparer le préjudice à proportion de sa part de responsabilité, même si le dommage dont elle est à l’origine s’est poursuivi au-delà de son mandat » (arrêt, p. 9 § 3) ; que la cour d’appel a pourtant constaté que le mandat de la société Cipa Agence Étoile avait pris fin le 18 mai 2010, que le préjudice invoqué par le syndicat des copropriétaires résultait des sommes mises à sa charge en raison du retard pris pour l’exécution des travaux de nature à remédier aux désordres affectant le lot de M. T… pour la période du 1er septembre 2006 au 28 février 2013 et que la société Cipa Agence Etoile avait traité avec diligences le dossier jusqu’à la réception du diagnostic technique établi par le cabinet Shelter Consulting, courant 2008 (arrêt, p. 8 § & et p 9 § 3 et 4) ; qu’il en résultait, d’une part, que le préjudice né des désordres avant le dépôt du diagnostic technique n’avait pas pour cause la carence reprochée à la société Cipa Agence Etoile, d’autre part, que les sommes allouées au titre du retard causé après la fin des fonctions de la société Cipa Agence Etoile, dont la liquidation d’une astreinte prononcée le 3 février 2011 à hauteur de 25.000 €, par jugement du 10 avril 2012, ne pouvaient pas avoir pour cause l’inaction de l’ancien syndic puisqu’il n’était plus en fonction ; qu’en se prononçant comme elle l’a fait, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, devenu l’article 1231-1 du même code. »