Mise en concurrence obligatoire des syndics

Mise en concurrence obligatoire des syndics :  Loi MACRON, où en est on ?

Depuis le vote de la loi ALUR et plus précisément avec la Loi Macron, le conseil syndical a désormais l’obligation de mettre en concurrence le syndic en place tous les trois ans.

En pratique, le conseil; syndical est dans l’obligation de consulter des syndics et d’obtenir des contrats de syndics concurrents. Dans l’hypothèse ou le conseil syndical souhaite voir inscrire cette question à l’ordre du jour de l’assemblée générale, le syndic devra joindre ces propositions à la convocation de l’assemblée générale et elles devront être votés lors du renouvellement ou non du mandat du syndic en place.

A défaut de mise en concurrence tous les trois ans, l’élection du syndic en place peut être attaquée en nullité. Sauf, si l’assemblée générale à la majorité absolue décide que cette mise en concurrence n’est pas nécessaire.

La loi ALUR parue au mois le 24 mars 2014, a donc fondamentalement  modifié la loi du 10 juillet 1965 sur la mise en concurrence obligatoire du syndic et installe une vision concurrentielle dans le secteur d’activité.

Mise en concurrence obligatoire des syndics : quelles sont les responsabilités des membres du conseil syndical ?

Il faut éviter les informations qui sont pour la plupart excessivement argumentées : 

  • Non, votre syndic n’est pas dans l’obligation de proposer des contrats concurrents à la prochaine assemblée générale.
  • Oui, le conseil syndical est chargé de faire parvenir des propositions concurrentes à joindre à la convocation d’assemblée générale en cas de renouvellement du syndic, mais
  • Oui, il y a une porte de sortie si cette disposition n’a pas été respectée ; le syndic peut faire voter en AG une dispense de mise en concurrence.

Mise en concurrence obligatoire des syndics : Ce que dit la loi.

Si le conseil syndical ou un copropriétaire souhaite que soit étudiée la question du changement de syndic, il faut, en application de l’article 10 du décret du 17 mas 1967 qu’il fasse parvenir au syndic en place un ou plusieurs autres contrats de syndic afin qu’ils soient joints à la convocation d’assemblée générale.

Ce qui change avec la loi ALUR :

La loi ALUR dans son article 55 modifie l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et stipule que, dans les copropriétés où il y a un conseil syndical, il doit y avoir mise en concurrence de plusieurs syndics « préalablement à la désignation d’un mandataire ».

Cette obligation relève de la mission du conseil syndical et certainement pas au syndic à deux conditions : que celui-ci existe et que le « marché des syndics » permette cette mise en concurrence.

Attention ! Malgré tout ce que vous pourriez lire ou entendre, cela ne signifie donc pas :

  • que le syndic a l’obligation de proposer d’autres contrats que le sien à l’AG
  • que le conseil syndical a l’obligation de proposer des contrats de syndics à l’AG

La question de la définition du terme « mise en concurrence » a déjà eu l’occasion d’être précisée par la jurisprudence. Mise en concurrence signifie que le conseil syndical est dans l’obligation de demander d’autres contrats de syndic, mais aucunement qu’il est dans l’obligation d’en obtenir.

Quelles est la volonté du législateur ? 

Au delà du fait d’empêcher les syndics de se voir nommés par le promoteur dans les copropriété neuves, l’objectif est également d’empêcher les syndics de bénéficier d’une rente de situation.

Dans certaines copropriétés le syndic est en place depuis la construction de l’immeuble ou depuis des décennies, il ne vient à l’idée de personne de comparer ses tarifs et services puisque la qualité de service semble être au rendez vous..

Le législateur vient en quelque sorte obliger le copropriétaire à ouvrir les yeux, à comparer et à tirer bénéfice de cette mise en concurrence.

Si vous souhaitez être assisté, nous rappelons qu’en application de l’article 27 du décret du 17 mars 1967 : « Le conseil syndical peut, pour l’exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité ». Consultez nous !