Fusion de sociétés de syndic

Fusion de sociétés de syndic : La nature du mandat

Lors de la fusion de sociétés de syndic, la nature juridique des rapports du syndic de copropriété avec le syndicat des copropriétaires fait l’objet d’analyses doctrinales contradictoires.

La loi ou le contrat ?

Lors de la fusion de sociétés de syndic, certains considèrent que le syndic est le mandataire du syndicat en privilégiant l’espace de liberté contractuelle que laisse la loi et en s’appuyant sur les articles 18 de la loi de 1965 et 29, 46 et 47 du décret de 1967 qui utilisent effectivement le terme « mandat », et d’autres, insistant sur les pouvoirs propres de gestion conférés par la loi au syndic, en font un véritable organe autonome de la copropriété. Quoiqu’il en soit, on ne peut que constater que les arrêts de la troisième Chambre civile de la Cour de cassation font assez souvent appel à cette notion de mandat pour justifier les solutions qu’elle retient.

Fusion de sociétés de syndic : le syndic ne peut pas vendre ses mandats.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 définissant les attributions du syndic de copropriété, précise que « seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer… ». Or certains cabinets de syndics professionnels ayant procédé à des regroupements réalisés par fusions de sociétés, ont soutenu que le mandat de syndic était nécessairement transmis à la nouvelle société avec le patrimoine de la société disparue. Un arrêt du 10 novembre 1998 a retenu que dans un tel cas, la nouvelle entité juridique ne pouvait bénéficier du mandat du syndic de la précédente société, mais devait obtenir un nouveau mandat de l’assemblée générale de la copropriété. La Chambre commerciale de la Cour de cassation a réaffirmé cette solution par un arrêt du 30 mai 2000.

Le principe d’intuitu personae

Le pouvoir exclusif de désignation du syndic dont disposent les copropriétaires fait échec à la transmission des mandats de syndic par l’effet d’une fusion. La Cour de cassation a rappelé ce principe dans un arrêt du 29 février 2012. Le mandat donné au syndic étant un contrat intuitu personae, c’est-à-dire conclu en considération de la personne du cocontractant, le syndic ne peut se substituer quelqu’un d’autre.

Fusion de sociétés de syndic : l’assemblée générale est la seule à pouvoir décider.

Lorsque le syndic est une personne morale qui connaît des modifications dans sa composition, en principe, toute opération juridique ayant pour effet de substituer au mandataire en place une nouvelle entité juridique est inopposable au syndicat des copropriétaires. La structure ayant subi des changements doit expressément être nommée en tant que syndic par une assemblée générale.

Dans la majorité des cas, la jurisprudence fait preuve de rigueur et exige qu’une assemblée générale avalise la nouvelle personne morale. Mais dès lors qu’il n’est pas porté atteinte à la structure même de la société-syndic, et que la continuité de la personne morale est assurée, elle admet qu’une nouvelle désignation ne soit pas nécessaire, sous réserve que les mandats aient bien été signés au nom de la société.

Fusion de sociétés de syndic : une jurisprudence constante.

La jurisprudence considère que le mandat du syndic prend fin en cas de regroupement du cabinet d’un syndic avec celui d’une société de gestion, de cession du cabinet, de fusion-absorption. Ainsi, cet arrêt du 29 février 2012 ne déroge pas à la jurisprudence constante : le mandat de syndic de la société absorbée ne se transmet pas à la société absorbante ; les copropriétaires doivent désigner leur nouveau syndic.

 

 

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