La durée des fonctions du syndic

La durée des fonctions du syndic ne peut, en principe, excéder trois ans selon l’article 28 du décret du 17 mars 1967.

La durée des fonctions du syndic : les difficultés jugées

Mais les décisions des assemblées générales sont souvent à l’origine de difficultés lorsqu’elles précisent, par exemple, que ce terme sera « l’assemblée clôturant les comptes de l’exercice de l’année…  » et que cette assemblée est réunie plus de trois ans après le début du mandat (27 mai 1999, arrêt n° 897 inédit). Un arrêt du 23 février 2000 (Bull. n° 41, p. 28) a admis que la formulation d’une décision d’assemblée générale confirmant le mandat du syndic pour deux ans en précisant qu’il se terminera à l’occasion de l’assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l’exercice, n’encourait pas la censure dès lors qu’elle n’aboutissait pas à prolonger le mandat du syndic au-delà d’une durée de 3 ans, maximum prévu par la loi. Mais si cette formule a pu être validée dans de telles circonstances, elle n’est pas à encourager pour autant, car elle contient en germe de grands risques d’annulation si, pour une raison quelconque, l’assemblée appelée à statuer sur les comptes de l’exercice ne peut être réunie avant le terme strict des trois années du mandat du syndic.

La durée des fonctions du syndic : que se passe t’il si le syndic dépasse la durée de son mandat

Il arrive que le syndic poursuive son activité après la date d’expiration de son mandat, dans le souci louable d’éviter une interruption dans la gestion de la copropriété très préjudiciable à cette collectivité et dans la perspective d’un renouvellement prévu ou espéré.

Les juridictions du fond ont longtemps cherché à valider les actes intervenus dans de telles conditions en recourant à divers concepts juridiques tels que la notion de renouvellement tacite du mandat, ou celui de syndic « de fait » ou même en faisant appel au quasi-contrat de gestion d’affaire. Mais depuis un arrêt du 14 octobre 1987 (Bull. n° 172, p. 100), la troisième Chambre refuse fermement tout pouvoir « de fait » au syndic après l’expiration de son mandat. Un arrêt du 7 juillet 1999 (Bull. n° 163, p. 114) a ainsi dénié toute qualité à un syndic pour recouvrer des charges de copropriété parce qu’il avait été désigné par une assemblée générale convoquée par un précédent syndic qui avait lui-même été désigné par une assemblée générale à laquelle le copropriétaire débiteur des charges n’avait pas été régulièrement convoqué.

Cette solution est parfois critiquée car elle permet la remise en cause par des copropriétaires pendant le délai de 10 ans de l’article 42 de la loi, de tous les actes de gestion effectués par le syndic titulaire d’un mandat invalidé, soit parce que l’assemblée ne s’est pas prononcée dans le délai utile ou dans des conditions régulières pour sa nomination ou pour le renouvellement de son mandat, soit parce que l’obligation de saisir l’assemblée générale pour l’ouverture d’un compte séparé n’a pas été respectée. Toutefois, ce refus de tout pouvoir de fait du syndic dont le mandat est annulé, ne va pas jusqu’à le priver de la rémunération de son travail (20 janvier 1999, arrêt n° 67 inédit) dès lors qu’une assemblée générale de la copropriété régulièrement convoquée par le nouveau syndic, approuve ses comptes et décide du paiement de ses honoraires jusqu’à cette annulation.

Cette interprétation stricte des textes par la troisième Chambre de la Cour de cassation devrait donc inciter les syndics à une extrême vigilance sur les conditions de validité de leur mandat et sur l’échéance de son terme, notamment lorsqu’il s’agit de convoquer l’assemblée qui devra se prononcer sur le renouvellement du mandat.