Contrat de syndic : Prérogatives Loi ALUR

Qu’est ce que le contrat de syndic ALUR change ?

La grande et essentielle nouveauté du contrat de syndic type est que toute prestation de syndic est réputé incluse dans le forfait, sauf si elle fait partie de la liste limitative fixée en annexe du décret du 26 mars, des prestations pouvant faire l’objet d’une rémunération supplémentaire. La loi ALUR prend donc le contre-pied de l’arrêté NOVELLI.

La loi ALUR prévoit une liste limitative de prestations hors forfait pouvant faire l’objet d’une rémunération spécifique.

Au nombre desquelles :

  • les assemblées générales extraordinaires
  • les dépassements d’horaires
  • les réunions ou les visites en plus de celles prévues au contrat
  • l’établissement ou la modification du règlement de copropriété ou de l’état descriptif de division
  • la gestion et le suivi des sinistres, déduction faite des sommes remboursées par les assurances
  • le suivi de la réalisation d’un DPE ou d’un audit énergétique
  • le suivi de travaux
  • le suivi des litiges et contentieux hors recouvrement des créances auprès des copropriétaires
  • la reprise de comptabilité d’exercices antérieurs en cas de changement de syndic
  • la préparation de décisions d’acquisition ou de modifications de parties communes
  • la constitution ou suivi de dossier d’emprunt ou de subvention
  • l’immatriculation initiale d’un syndicat de copropriétaire (mais pas la mise à jour)
  • la représentation du syndicat des copropriétaires à l’extérieur de la copropriété

Et c’est tout !

La loi ne prévoit rien de neuf dans la rémunération de ces prestations supplémentaires : soit au tarif horaire, soit au forfait et le tout hors frais d’envoi. Une liste limitative ne dispense donc pas le conseil syndical et les copropriétaires de négocier les tarifs de facturation de ces prestations hors contrat.

Quels sont les points du nouveau contrat de syndic ALUR auxquels il faut veiller avant de signer ?

  • La durée du contrat ou durée du mandat du syndic.
  • La loi ALUR n’apporte rien de neuf, depuis le décret de 2010 doivent être notées noir sur blanc sur le contrat une date de début et une date de fin du contrat de syndic. Il s’agit néanmoins de le vérifier et surtout de vérifier que vous signez bien un contrat d’un an. Aucun argument n’est valable pour vous faire pencher pour un contrat de trois ans (durée maximale).
  • Les plages horaires de réunions
  • Le syndic doit dans son contrat préciser les heures et jours ouvrables de référence puisque certaines prestations comme les assemblées générales peuvent donner lieu à facturation supplémentaire si elles se tiennent tout ou en partie hors de ces heures de référence. A vous de vérifier qu’elles sont définies correctement et éventuellement de les négocier.
  • Les plages horaires de réception
  • Le contrat mentionne également et obligatoirement les jours et heures d’accueil physique et téléphonique des copropriétaires. On entend trop souvent les copropriétaires dire « on ne peut jamais joindre notre syndic », mais c’est au moment de signer le contrat de syndic qu’il faut s’occuper de ces heures de réception et là encore éventuellement en discuter.
  • Le nombre de réunions, de visites, d’assemblées …
  • Votre contrat de syndic doit contenir une estimation de la durée de l’assemblée et la plage horaire estimée. Il doit également prévoir si du personnel spécifique du syndic doit être présent. Concernant les visites de la copropriété, le contrat doit préciser leur nombre minimum, leur durée, les personnes qui doivent être présentes et si oui ou non un rapport est prévu
  • Les dispenses
  • Trois missions du syndic seulement peuvent être exclues du contrat à la demande des copropriétaires : l’ouverture d’un compte séparé pour les copropriétés de moins de 15 lots, l’ouverture d’un intranet et l’externalisation des archives. Jamais nous n’insisterons assez sur l’absolue nécessité de garder la gestion des archives dans le contrat du syndic. Le syndic ne manquera pas de faire valoir les économies réalisées si vous le dispensez de cette prestation, mais c’est un miroir aux alouettes. Nous n’insisterons également jamais assez sur l’absolue nécessité du compte séparé. Concernant l’extranet, à vous de juger de l’utilité en fonction des habitudes de la copropriété.