Contestation d’une Assemblée Générale

Contestation d’une Assemblée Générale

Dans le cadre de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, il est important de noter que pour contester une décision d’assemblée générale, il faut que ce soit réellement une décision soumise à un vote. De plus, il faut être copropriétaire (ce qui n’est pas le cas du gardien, du locataire ou du syndic).

Deuxième condition, il faut la qualité d’opposant ou de défaillant. Cela signifie que seul le copropriétaire ayant voté contre une résolution ou n’ayant pas assisté à une assemblée générale peut en demander l’annulation. En effet, si le copropriétaire est présent et qu’il a voté pour la résolution, alors, tant pis pour lui, il n’aura pas la possibilité de contester cette décision.

Le copropriétaire opposant pourra alors contester une assemblée générale si et seulement si une irrégularité a été commise. Sur cette base, toute décision peut être contestée sur des motifs de fond ou de forme. Ainsi, une résolution peut être annulée si elle n’a pas été adoptée à la bonne majorité.
C’est également possible si la question votée ne figurait pas à l’ordre du jour ou encore si les documents obligatoires n’ont pas été envoyés aux copropriétaires. Enfin, une décision pourra être contestée si elle est contraire à la loi ou au règlement de copropriété.

Si on y regarde de près toutes les assemblées générales seraient susceptibles d’être annulées tant le nombre d’erreurs pouvant être commises est grand. Cependant, il n’est pas si facile de faire annuler une assemblée générale. Les tribunaux sont attentifs au type d’irrégularité. A ce titre, un simple avis ne peut être contesté de même qu’un simple rappel de décision antérieure même s’il fait l’objet d’un vote. Il conviendra donc de faire valoir l’importance de celle-ci.

Contestation d’une Assemblée Générale : délai

Dans le cadre de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, la contestation d’une décision de la copropriété est un acte grave. Il faut saisir le tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée.

L’intervention d’un avocat étant obligatoire dans cette procédure, mieux vaut se grouper à plusieurs copropriétaires pour partager les frais et vérifier que vous ne disposez pas d’un contrat d’assistance juridique, inclus, par exemple dans votre multirisque habitation.

Attention : le délai de deux mois est impératif. Si aucune action en justice n’a été engagée dans cet intervalle, la décision devient définitive, même si elle a été réellement prise de façon illégale.

Contestation d’une Assemblée Générale : motifs

La répartition des charges

On sait que la répartition des charges de copropriété se fait au prorata des millièmes de chaque copropriétaire ou selon l’utilité relative des services et équipements communs à l’égard de chaque lot.

Ce principe est impératif mais n’est pas toujours respecté. Il peut arriver qu’un copropriétaire habitant au rez-de-chaussée participe aux frais d’entretien de l’ascenseur ou que le propriétaire d’un parking se voit facturer des dépenses de chauffage… Quand la répartition des charges ne respecte pas les règles légales, vous devez d’abord vous adresser à l’assemblée, puis à défaut, à la justice.

Réglement de copropriété

L’erreur de répartition peut provenir du règlement de copropriété lui-même. Il faut donc demander sa modification en assemblée générale, ce qui exige l’unanimité de tous les copropriétaires, présents ou absents. Une unanimité difficile à obtenir puisque la modification demandée entraînera automatiquement un surcoût pour certains de vos voisins…

L’erreur peut aussi résulter de changements intervenus dans l’immeuble, changements dont l’impact sur la répartition des charges a été mal évalué. Suivant leur nature, ces changements ont été décidés aux diverses majorités prévues par la loi.

Modification des charges

Les mêmes majorités sont exigées pour obtenir la modification de la nouvelle répartition des charges de copropriété provoquée par ces changements.

Si vous n’obtenez pas gain de cause devant l’assemblée générale, vous devrez alors engager une action devant le tribunal de grande instance.

Votre demande en révision des charges ne sera acceptée que si vous payez 25% de plus que ce que vous devriez payer ou si un autre copropriétaire paie 25% de moins. Cette action doit être engagée dans les cinq ans qui suivent la publication du règlement de copropriété ou dans les deux ans qui suivent l’acquisition du logement s’il s’agit de la première vente après sa construction. La nouvelle répartition, établie par le tribunal, s’imposera à tous les copropriétaires. Mais vous ne pourrez pas vous faire rembourser du trop-versé.

Si la répartition des charges a été décidée en violation des règles légales, par exemple si on vous facture des charges d’un équipement que vous n’utilisez pas (ascenseur, etc.), vous pouvez intenter une action en annulation de cette clause à tout moment.

Si vous souhaitez être assisté, nous rappelons qu’en application de l’article 27 du décret du 17 mars 1967 : « Le conseil syndical peut, pour l’exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité ». Consultez Changezvotresyndic.com !

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