Compte bancaire séparé ouvert hors délai

Compte bancaire séparé ouvert hors délai : l’article 77 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, a modifié le sixième alinéa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 en imposant désormais au syndic l’ouverture d’un compte séparé au nom du syndicat dans un délai de trois mois de sa désignation sauf vote contraire de l’assemblée à la majorité de l’article 25, pour les copropriété de moins de 15 lots  à peine de nullité de plein droit de cette désignation.

La loi ALUR du 25 mars 2015 est sans équivoque sur cette disposition qui rend obligatoire le compte bancaire séparé pour les copropriété de plus de 15 lots.

L’ancien article 18 qui imposait au syndic de soumettre au vote de l’assemblée générale, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, la décision d’ouvrir ou non un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat, avait suscité un important contentieux jusqu’à un arrêt d’Assemblée plénière du 27 novembre 1998 (Bull. Ass. Plén. n° 8, p. 12).

Le texte nouveau a rendu cette jurisprudence sur l’obligation de saisir l’assemblée générale tous les trois ans obsolète. Mais dans la mesure où la sanction du non respect par le syndic de la nouvelle obligation d’ouvrir un compte séparé dans les trois mois de sa désignation, est restée la même, les conséquences de l’omission du syndic ne devraient pas changer et méritent à ce titre d’être évoquées.

Compte bancaire séparé ouvert hors délai : la jurisprudence de la cours de Cassation

Deux arrêts du 23 juin 1999 (Bull. n° 148 et n° 149, p. 102 et 104) n’ont ouvert cette action en nullité qu’aux seuls copropriétaires et l’ont refusée à un ancien syndic, à des entrepreneurs redevables de garantie ainsi qu’à leurs assureurs et donc, a fortiori, à tous les tiers.

La troisième Chambre tirant toutes les conséquences de la nullité de plein droit du mandat du syndic édictée par l’article 18 (sous l’empire de l’ancienne rédaction), avait cassé un arrêt de cour d’appel qui, ayant constaté que le mandat du syndic était frappé de nullité faute d’avoir soumis à l’assemblée générale dans les trois ans la question de l’ouverture d’un compte séparé, avait retenu que dans la mesure où une assemblée ultérieure avait décidé l’ouverture d’un compte séparé et que cette décision n’avait pas été attaquée, la cause de nullité avait cessé et le syndicat se trouvait pourvu d’un syndic titulaire d’un mandat valable (14 juin 2000, arrêt n° 992 inédit). De la même façon, un arrêt du 21 mars 2000 (arrêt n° 411 inédit) avait refusé d’admettre que la cause de nullité du mandat du syndic consécutive à l’absence de délibération sur l’ouverture d’un compte séparé lors de son élection ayant disparu à la suite d’une délibération ultérieure de l’assemblée générale, le mandat était valable.

Compte bancaire séparé ouvert hors délai : nullité du mandat du syndic a coup sur !

Il était donc tout à fait clair qu’était vouée à l’échec, toute tentative de régularisation a posteriori de la nullité du mandat du syndic encourue pour non respect des obligations de l’article 18 sur l’ouverture d’un compte bancaire séparé.

Pour en savoir plus, nous vous invitons à lire l’article sur le compte bancaire séparé.

Si vous souhaitez être assisté, nous rappelons qu’en application de l’article 27 du décret du 17 mars 1967 : « Le conseil syndical peut, pour l’exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité ». Consultez nous !