Dans le cadre d'une copropriété neuve, comment changer le syndic du promoteur ? Les copropriétaires en ont-ils d'ailleurs la possibilité ? Que dit la loi sur ce sujet particulièrement important qui touche beaucoup de copropriétaires ? La question est vaste. Nous apportant ici tous les éléments de réponses nécessaires.

Changer le syndic du promoteur : pourquoi, comment ?

Plusieurs raisons peuvent amener les copropriétaires à vouloir changer le syndic du promoteur. Notamment si, en cas de litige, celui-ci leur semble trop proche des intérêts dudit promoteur. Ils peuvent également estimer que le syndic mis en place par celui-ci ne leur donne pas satisfaction ou n'est tout simplement pas assez compétent.

Comment le premier syndic d'un nouvel ensemble immobilier est-il désigné ? La réponse est simple : dans le cadre d’une vente en VEFA, c'est le promoteur qui désigne un syndic.

Pour une copropriété neuve, c'est l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 qui encadre les deux modes de désignation du premier syndic :

  • Ce prestataire peut directement être désigné dans le règlement de la copropriété. Il est évidemment rédigé par le promoteur ayant construit la copropriété. Celui-ci l'annexe systématiquement à l’acte de vente. Ce document s’impose donc de fait à tous les copropriétaires. D'ailleurs, ceux-ci ne peuvent absolument pas lui opposer de contestation lors de la signature de l'achat de leur bien.
  • Le syndic du promoteur peut également être issu d'un accord entre les parties. Là encore cet accord est généralement proposé avec l’acte de vente. Il est évidemment le même pour tous les acquéreurs. Deux cas se présentent alors. Dans le premier, chaque nouveau copropriétaire accorde pouvoir au promoteur pour désigner le syndic provisoire. Dans le second, l’acquéreur apporte sa ratification au syndic proposé. Cette clause n’est pas négociable.

Changer le syndic du promoteur : avant la loi ALUR, des possibilités minces pour les copropriétaires

On l'aura compris. Le premier syndic d'une copropriété est choisi de manière totalement libre par le promoteur. C'est lui qui négocie les termes du contrat qui relie la copropriété à ce prestataire.

Celui-ci assure alors la gestion de la copropriété dès la livraison des premières parties privatives. Il assumera cette fonction au moins jusqu’à la première assemblée générale. Or, celui-ci n’était auparavant pas tenu de se mettre en concurrence. Ainsi, le seul contrat soumis au vote de l'assemblée générale était généralement le sien. Dans les faits ses fonctions étaient donc renouvelées quasi systématiquement.

Cette situation, que l'on pourrait presque qualifier de monopole, n'était évidemment pas sans poser problème. Notamment, et c'était presque toujours le cas, lorsque le promoteur et le syndic étaient proches au point d'avoir des intérêts étroitement liés. Le syndic pouvait facilement se révéler plus enclin à s'attacher à la préservation de cette relation privilégiée plutôt que de prendre en compte et défendre les intérêts des copropriétaires.

Un point en particulier pouvait devenir extrêmement délicat : la levée des réserves. Explications : lorsque les parties communes sont livrés à la copropriété, il est d'usage de consigner toutes les malfaçons constatées dans un procès verbal et de leur opposer les réserves d'usage. Des constatations supplémentaires peuvent également survenir dans un bref délai. Or, il revient au syndic d'agir avec détermination et efficacité pour que le promoteur prenne toutes les mesures nécessaires afin de lever ces réserves. Et ce, dans les délais de garanties prévus par la loi. Si ces réparations et corrections ne sont pas effectuées dans ces délais, elles reviennent alors à la charge exclusive de la copropriété. Une situation préjudiciable qui avait évidemment plus de chances de se présenter dans le cas où le promoteur et le premier syndic avait d'étroites relations professionnelles. changer le syndic du promoteur, 

On pourrait penser que le conseil syndical a la possibilité d'exercer ses prérogatives d'intervention auprès du syndic. Mais la désignation du conseil syndical est la prérogative de l'assemblée générale des copropriétaires. Il n'y a donc pas de conseil syndical au sein de la copropriété avant la première assemblée générale. Jusqu'à ce terme, il n'y a donc aucun contrôle sur les actions menées par le premier syndic dans le cadre de sa mission.

Ainsi, l'ordre du jour de la toute première assemblée générale est rédigé uniquement par le syndic de promotion. C'est lui qui décide des questions qui seront portées à l’ordre du jour. C'est encore lui qui rédige seul les résolutions sur lesquels l'assemblée devra se prononcer. Cette absence de contrôle pouvait conduire certains syndics à abuser abusait de cette situation pour le moins confortable. Ils ne se proposaient pas de renégociation des termes de leurs contrats, pas plus qu'ils ne se mettaient en concurrence. Au final, il n'était pas rare de constater des prestations minimum pour des tarifs anormalement élevés, voire carrément abusifs. De plus, et surtout, la durée des contrats s'étendait le plus souvent jusqu’à 3 ans.

Ainsi, les copropriétaires se retrouvaient en quelque sorte pieds et poings liés. S'ils estimaient que leur syndic était trop bienveillant en cas de litige vis-à-vis du promoteur, ou même si ce syndic était totalement incompétent, ils n'avaient aucune possibilité de le révoquer.

Légalement, les copropriétaires avaient tout de même une petite possibilité : celle de proposer une question pour la première assemblée générale et de présenter à cette occasion un autre contrat de syndic. Mais ce cas était très rare. Cette démarche nécessitait une parfaite entente entre tous les nouveaux copropriétaires, ainsi que beaucoup de volonté et de persévérance. De l'anticipation aussi, ce qui relevait du parcours du combattant, notamment pour être fixé sur la date de la première assemblée générale.

Heureusement, nous allons le voir, la loi ALUR a radicalement changé la donne.

Changer le syndic du promoteur : les changements amenés par la loi ALUR

La loi ALUR apporte d'emblée une précision très importante : désormais, le premier syndic qui prendra en charge la copropriété est dit « syndic provisoire ». Donc, par principe, sa fonction n'a pas vocation à se prolonger dans le temps. C'est l'assemblée générale des copropriétaires qui décidera, ou pas, de maintenir ce prestataire dans ses fonctions. Ceci est possible dans un délai d'un an. Ce délai court à partir de la création de la copropriété, c'est à dire la date de la livraison des premières parties privatives aux acquéreur.

Le fameux article 17 de la loi du 10 juillet 1965 a été complété de manière à répondre à toutes ces problématiques par l’article 55 de la loi ALUR. Désormais, et ce depuis le 27 mars 2014, le premier syndic mis en place par le promoteur est appelé « syndic provisoire ». C'est une avancée réelle. La loi exprime précisément le fait qu'il ne peut être « maintenu dans ses fonctions que par une décision de l’assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical, s'il en existe un, ou les copropriétaires ».

C'est clair et limpide : la loi oblige donc à ce que le contrat du syndic provisoire soit systématiquement mis en concurrence avec celui d'au moins un autre prestataire lors de la première assemblée générale.

La question de savoir comment changer le syndic du promoteur est donc tout à fait pertinente et mérite d'être posée d'entrée de jeu par les copropriétaires. Mais une question demeure pour tout copropriétaire qui souhaiterait changer le syndic du promoteur : qui doit proposer ce ou ces autres contrats, et comment ?

La loi précise que cette mise ne concurrence peut être effectuée par le conseil syndical s’il existe. Mais cette précision n'est d'aucune aide ! En effet, on l'a vu plus haut c'est lors de l'assemblée générale qu'un vote désigne les membres du conseil syndical. Le conseil syndical n'existe donc pas avant que la première assemblée générale soit tenue. Par définition, il est donc évident qu'il ne peut soumettre aucun autre contrat de syndic au vote des copropriétaires.

Cela signifie-t-il qu’un nouveau mode de nomination d’un conseil syndical est envisageable ? Oui. Il revient naturellement aux copropriétaires de proposer d’autres contrats de syndic. On l'a vu également : si cette prérogative existait déjà auparavant, il était quasi impossible d'en tirer profit. La loi ALUR la met désormais en avant et la rend très concrète.

Changer le syndic du promoteur : les copropriétaires peuvent et doivent s'impliquer

On doit bien comprendre que les copropriétaires ont donc tout intérêt, et peuvent parfaitement, prendre très tôt en mains les rênes de la copropriété. Car une résolution visant à changer le syndic du promoteur doit être signifié au syndic provisoire au moins un mois avant la première assemblée générale. Ce n'est qu'à cette condition qu'elle pourra être inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale. En outre, cette demande devra être accompagnée par le ou les contrats des candidats envisagés.

Comme la loi ALUR le stipule clairement, le syndic provisoire ne peut être maintenu que si une mise en concurrence effective est faite. Ainsi, le syndic provisoire est tenu de préciser par écrit la date de la première assemblée générale. S'il ne le fait pas, il ne respecte tout simplement pas l'obligation imposée par la loi. En outre, il doit clairement rappeler à chacun toutes les dispositions relatives à la mise en concurrence. Il doit bien-sûr le faire bien avant d'envoyer les convocations. Et ce dans un délai suffisant. Ceci pourra permettre aux copropriétaires qui le souhaitent la possibilité d'obtenir un ou plusieurs devis de syndics pour les proposer lors de l'assemblée.

Précisons également que ces copropriétaires peuvent aller au-delà. Ils peuvent par exemple demander que des propositions soient mises à l'ordre du jour pour d'autres types de prestations, comme des contrats d'assurance ou de maintenance.

Ainsi, pour tous les ensembles de biens immobiliers vendus en VEFA par les promoteurs, la loi ALUR offre aux copropriétaires la possibilité effective de changer le syndic du promoteur. À condition, bien-sûr, que ceux-ci le désirent et qu'ils sachent s'impliquer suffisamment tôt dans la gestion de leur copropriété.

Si vous souhaitez être assisté sur la question de savoir comment changer le syndic du promoteur, nous rappelons qu'en application de l'article 27 du décret du 17 mars 1967 : "Le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité". Consultez nous !

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