Le syndic et les actions en Justice

1) Le syndic et les conditions de mise en oeuvre des actions en justice du syndicat.

Le syndic et les actions en Justice : l’article 15 de la loi dispose que le syndicat a qualité pour agir en justice tant en demandant qu’en défendant, même contre certains copropriétaires en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. L’article 55 du décret précise les conditions dans lesquelles le syndic peut agir en justice au nom du syndicat : une autorisation de l’assemblée générale est indispensable sauf pour les actions en recouvrement de créance, pour la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent du juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Cependant la nullité susceptible d’affecter une assignation délivrée par le syndic sans autorisation de l’assemblée générale peut être couverte en application de l’article 121 du nouveau Code de procédure civile (8 avril 1998, arrêt n° 569 inédit) et même en cause d’appel (11 mai 2000, Bull. n° 103, p. 69).

Un arrêt du 22 mars 2000 (Bull. n° 65, p. 44) a décidé que ce texte n’exigeait pas que, pour former un pourvoi en cassation, le syndic soit autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires, que le syndicat ait été demandeur ou défendeur en première instance. Un arrêt du 15 juin 2000 ( arrêt n° 899 inédit) a rappelé que le syndic pouvait, sans autorisation, interjeter appel d’un jugement déboutant le syndicat d’une demande de paiement de charges arriérées.

Si le syndic peut agir sans autorisation pour "défendre aux actions intentées contre le syndicat", peut-il dans ce cadre présenter une demande reconventionnelle ? Un arrêt du 17 janvier 1996 (Bull. n° 15, p. 10) avait affirmé qu’une autorisation était nécessaire si la demande reconventionnelle ne tendait pas seulement à s’opposer aux prétentions adverses sur lesquelles elle n’était pas exclusivement fondée mais visait à obtenir un avantage entièrement distinct. Un arrêt du 22 novembre 2000 (n° 1503 Inédit) a confirmé cette solution en retenant que le syndic n’a pas à être autorisé pour présenter une demande reconventionnelle tendant à s’opposer aux prétentions adverses sur lesquelles elle est entièrement fondée. La frontière entre les demandes reconventionnelles pouvant être formées sans autorisation et celles qui nécessitent une telle autorisation est donc clairement fixée : le lien direct et exclusif entre la demande reconventionnelle et la demande à laquelle le syndic s’oppose au nom du syndicat.
L’article 55 du décret prévoyant que le syndic peut agir sans autorisation de l’assemblée générale pour " la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot", la question s’est posée de savoir si un syndic ayant obtenu une condamnation définitive sous astreinte au profit du syndicat, pouvait assigner le débiteur en liquidation de cette astreinte sans autorisation de l’assemblée générale ? Retenant, conformément à la jurisprudence constante de la deuxième Chambre (Civ. 2, 17 décembre 1997, Bull. n° 319, p. 187), que l’action en liquidation de l’astreinte ne constitue pas la mise en oeuvre d’une voie d’exécution, la troisième Chambre, dans un arrêt du 20 décembre 2000 (en cours de publication) a exigé une autorisation de l’assemblée générale pour que le syndic puisse agir en liquidation de l’astreinte.

Cet arrêt confirme, s’il en était besoin, que l’article 55 du décret doit être interprété strictement, la dispense d’autorisation du syndic d’agir en justice constituant une exception au principe de la souveraineté de l’assemblée générale.
La troisième Chambre a également estimé qu’en cas de constitution d’un syndicat secondaire pour un bâtiment conformément aux dispositions de l’article 27 de la loi, le syndicat principal conservait le droit d’agir en justice pour la défense des intérêts relevant de l’ensemble de la copropriété (11 mai 2000, Bull. n° 102, p.68).

2) Le syndic et l’action en responsabilité décennale des constructeurs

Plusieurs procédures mettant en jeu la garantie décennale des articles 1792 et 2270 du Code civil dans le cadre de copropriétés, ont permis de clarifier ces dernières années, les conditions permettant au syndic d’éviter une irrecevabilité de l’action en justice intentée au nom du syndicat.

Un arrêt du 11 mai 1994 (Bull. n° 90, p. 57) appliquant l’article 2244 du Code civil tel que résultant de la loi du 5 juillet 1985, avait décidé que le délai décennal de garantie est interrompu par une assignation en référé délivrée moins de dix ans après la réception, et que cette interruption se poursuivait jusqu’au jour de l’ordonnance de référé, un nouveau délai décennal de l’article 1792 du Code civil commençant à courir à compter de cette date. Complétant ce précédent le 7 juillet 1999 (Bull. n° 162, p. 113), la Cour a précisé, ce qui allait de soi mais n’avait jamais été affirmé, que l’assignation en référé que le syndic peut engager sans autorisation de l’assemblée générale, n’interrompt le délai de garantie décennale que pour les désordres qui y sont expressément énoncés.

Mais ensuite pour la procédure au fond, encore faut-il que l’autorisation de l’assemblée générale soit suffisamment précise, exigence régulièrement rappelée par la Cour et trop souvent méconnue des syndics : ainsi un arrêt du 22 mai 1997 (Bull. n° 109, p.73) a estimé que le mandat donné au syndic "d’engager toutes procédures jusqu’à leur aboutissement selon les modalités que l’avocat de la copropriété jugera utiles", était une habilitation insuffisante car elle ne précisait pas les désordres pour la réparation desquels elle était donnée et un arrêt du 20 juillet 1999 (arrêt n° 1352 inédit) a considéré qu’une assemblée générale qui s’était bornée à autoriser le syndic à "agir pour arrêter les délais de la garantie décennale" ne l’avait pas valablement habilité pour agir en justice. La Cour a également décidé que l’autorisation donnée au syndic doit indiquer avec précision les désordres dont la réparation est demandée et ne peut procéder par voie de référence à des documents dont la teneur n’est pas analysée et dont il n’est pas constaté qu’ils aient été annexés au procès verbal de l’assemblée générale (27 avril 2000, arrêt n° 599 inédit). Il est donc fondamental que la décision de l’assemblée générale autorisant le syndic à agir soit précise, désigne clairement l’objet de la procédure et détaille les divers désordres en cause qui auront d’ailleurs le plus souvent été constatés au cours de l’expertise diligentée à la suite d’un référé. Cependant, l’habilitation initiale peut valoir également pour des désordres apparus ultérieurement dès lors qu’ils constituent une conséquence ou une aggravation des désordres visés dans l’autorisation initiale (8 avril 1998, Bull. n° 83, p. 55).

A partir de ces principes, se posait la question de la date de la ratification par l’assemblée générale de l’action en justice du syndic : devait-elle intervenir dans le délai décennal partant de la réception, ou pouvait-elle être retardée jusqu’à l’expiration du nouveau délai décennal ouvert, pour les désordres qui y sont visés, par la procédure de référé initiée par le syndic seul ? Ce même arrêt du 7 juillet 1999, tirant les conséquences logiques des arrêts des 11 janvier 1995 (Bull. n° 10, p. 6) et 22 mai 1997 (Bull. n° 109, p. 73), a décidé que l’assemblée générale avait valablement régularisé ces actions pour les désordres considérés, par une décision intervenue plus de dix ans après la réception, mais à une date où le délai de prescription n’était pas encore expiré en raison des interruptions résultant des assignations en référé. Confirmant la clarification de cette question, un arrêt du 11 mai 2000 (Bull. n° 103, p. 69) a repris cette solution selon laquelle la régularisation ultérieure par l’assemblée générale de l’action d’un syndic pour des désordres, ne pouvait plus intervenir après l’expiration du délai d’exercice de l’action en garantie décennale.
Les syndics dont le rôle est difficile et parfois ingrat face à certains copropriétaires volontiers chicaniers, devraient pouvoir trouver dans la loi du 10 juillet 1965, dans son décret d’application et dans l’interprétation qu’en fait la troisième Chambre civile de la Cour de cassation que cette chronique a cherché à mieux faire connaître, tous les moyens nécessaires à l’exercice de leur mission dans des conditions satisfaisantes dès lors qu’ils sont attentifs au strict respect des exigences de ces textes.
De leur côté, les copropriétaires de bonne foi devraient trouver également dans ces textes et dans l’interprétation qui a été rappelée, la garantie que leurs droits légitimes ne peuvent être impunément bafoués.