Les questions à poser avant d’acheter en copropriété sont nombreuses. Nous vous proposons ici une synthèse des questions incontournables, voire indispensables, qui vous permettront d'aborder plus sereinement votre projet d'achat en évitant les pièges, les obstacles et les mauvaises surprises.

Les 17 questions à poser avant d'acheter en copropriété

1. Qui est le syndic en charge de la copropriété ?

C'est la première de toutes les questions à poser avant d'acheter en copropriété. Toute copropriété doit obligatoirement désigner un syndic qui est en charge des affaires de la copropriété. En cas de difficulté, de sinistres, de nuisances ou tout autre problème relatif la vie quotidienne de la copropriété, il est l'interlocuteur privilégié des copropriétaires. Il est donc important de savoir à qui l'on est susceptible d'avoir affaire ! Le syndic peut être l'un des copropriétaires agissant en tant que syndic bénévole. Il peut également s'agir d'un prestataire professionnel. Dans ce cas, ce dernier doit être obligatoirement titulaire d'une carte de gestion immobilière. Même si cela peut paraître fastidieux, n'hésitez pas à entrer dans les détails. Demandez par exemple à connaître le montant de ses honoraire. Procurez-vous une copie du contrat qui le lie à la copropriété, passez en revue les prestations indiquées. N'hésitez à vous renseigner auprès des autres copropriétaires sur la qualité des prestations dispensées par ce prestataire.

2. Prendre connaissance du règlement de copropriété

Vous comptiez profitez du jardin de votre nouvel appartement en rez-de-chaussée pour recevoir vos amis autour d'un barbecue ? Raté, le règlement de copropriété interdit les grillades en extérieur... On le comprendra aisément, la consultation de ce document est tout simplement indispensable. C'est lui qui régit la vie de la copropriété et pose les bases des droits et interdictions. Il est donc en quelque sorte le document garant des relations apaisées entre les copropriétaires. En outre, il rassemble toutes les informations sur la destination de l'immeuble, la destination des parties privatives, des parties communes et l'état de répartition des charges. Il faut donc s'assurer qu'il est suffisamment exhaustif et comporte notamment des réponses claires à des questions qui sont importantes. Vous pouvez aussi consulter l'état descriptif de division. Celui-ci énumère toutes les clefs de réparation comptable de l'immeuble.

3. Quelle est l’année de construction de l’immeuble ?

Cela tombe sous le sens, mais il n'est pas inutile de le rappeler : plus la copropriété est ancienne plus les travaux d'entretien et les coûts afférents seront lourds. Il est  donc indispensable de connaître l'ancienneté de l'immeuble dans lequel on envisage d'acheter. Cette question revêt également une grande importance pour les obligations en matière d'assurances. Il est bon, par exemple, de savoir si la durée d'une garantie décennale court toujours sur des travaux déjà réalisés. Cela pourra permettre d'éviter des  frais si des malfaçons étaient constatées qui nécessiteraient d'autres travaux durant cette période.

4. Demander obligatoirement à prendre connaissance du carnet d’entretien

C'est notre quatrième point parmi nos questions à poser avant d'acheter en copropriété, mais il aurait pu être dans notre top 3... En effet, le carnet d'entretien de la copropriété a été conçu expressément pour renseigner les acheteurs sur l'état de l'immeuble et de ses équipements. Corollaire direct du point 3, la consultation de ce document est tout simplement incontournable. La négliger serait une grave erreur. L'importance de ce carnet d'entretien est d'ailleurs clairement soulignée par la loi. En effet, depuis 2001, le syndic a l'obligation absolue d'établir et surtout de mettre à jour systématiquement le carnet d'entretien.

5. Demander au syndic les trois derniers procès verbaux d’AG des copropriétaires ?

C'est à l'acquéreur d'un bien immobilier en copropriété que reviendra l'obligation de régler les montants d'éventuels travaux. Ceux votés avant la vente, mais aussi ceux appelés à compter de celle-ci. Or ce sont les procès verbaux des assemblées générales qui comportent obligatoirement l'ensemble de ces renseignements. Il est donc indispensable pour l'éventuel acquéreur de se procurer les procurer, et ce au moins sur trois années.
6. Demander au syndic si des travaux à court et moyen terme sont prévus dans l’immeuble

Question évidente. C'est le meilleur moyen pour l'acheteur d'apprécier les montants éventuels qu'il aura éventuellement à débourser à court ou moyen terme si des travaux étaient à entreprendre. Ces travaux peuvent tout à fait n'être que des projets et, à ce titre, ne pas être consignés dans les procès verbaux des assemblées générales au moment de l'achat du bien. Mais ils peuvent très bien se retrouver à l'ordre du jour de l'assemblée suivante. Être au courant de ce type de travaux éventuels permet donc de poser des arguments qui peuvent se révéler très pertinent lors d'une négociation du prix d'achat d'un bien.

7. Quel est le montant annuel des charges de copropriété ?

Tout copropriétaire doit évidemment s'acquitter des charges de copropriété qui sont proportionnelles au nombre de tantièmes qu'il détient. Prévoir le montant exact des charges annuelle est donc un impératif lorsqu'on achète un bien en copropriété. Il peut en effet peser de manière plus ou moins lourde sur le budget mensuel de l'acquéreur. Cette information est donc indispensable pour éviter les mauvaises surprises qui surviennent dans ce cas dès la première année suivant l'achat.

8. La copropriété est-elle assurée pour garantir les dommages causés à l’immeuble ?

Certes, l'assurance de la copropriété est facultative. Mais l'avenir est fait d'incertitudes. Elle reste donc très fortement conseillée. Elle garantira la prise en charge d'éventuelles dommages causés à l'immeuble accident, intempéries, incendie, etc...). Point important, elle garantira également la responsabilité civile de la copropriété, ce qui n'est pas du tout négligeable.

9. Des travaux de mise aux normes ont-ils été réalisés sur l’ascenseur de l’immeuble ?

Ha ! L'ascenseur ! S'il est un point de crispation récurrent au sein des copropriétés qui en disposent, c'est bien l'ascenseur... Au delà de l'obligation incombant au syndic de signer un contrat d'entretien pour l'ascenseur, la loi SAE (Sécurité des Ascenseurs Existants) a été mise en place pour garantir le même niveau de sécurité pour tous les utilisateurs. Cela sera évidemment d'autant plus important si vous envisagez d'acheter dans un étage élevé. Frais éventuels, assurances, sécurité... Tout ce qui touche à l'ascenseur fait partie des questions à poser avant d'acheter en copropriété.

10. Demander au propriétaire de fournir le diagnostic technique de l’immeuble

Votre sécurité, votre santé et celles de vos proches doivent être prioritaires. Savoir si des éléments de l'immeuble présentent éventuellement des risques pour la santé ou pour la sécurité des personnes est donc une nécessité absolue. Le diagnostic technique établit un constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert, ainsi que celui des conduits, canalisations et équipements de sécurité. L'obligation de le communiquer incombe au propriétaire du bien à vendre.

11. Y a-t-il des fonds d'épargne à verser lors de l’entrée dans la copropriété ?

Les fonds de roulement est une avance de trésorerie demandée au nouveau copropriétaire et qui lui sera remboursée lorsqu'il revendra son bien. Il est destiné à financer les dépenses urgentes ou couvrir les impayés. Le fond de réserve est une constitution d'épargne destinée à des travaux qui ne sont pas encore décidés par une assemblée générale. Les montants demandés peuvent varier. Là encore, il s'agit de précisément cerner son budget.

12. S'assurer que la copropriété a un compte séparé pour chaque copropriété.

Il est préférable que la copropriété dispose d'un compte séparé ouvert à son nom pour permettre aux copropriétaires d'avoir une meilleure lisibilité et un meilleur contrôle des comptes. Au delà de 15 lots, c'est un obligation ...

13. Les copropriétaires ont-ils donné quitus de sa gestion au syndic ?

Le quitus est l’accord donné par les copropriétaires aux actions du syndic dont ils ont eu connaissance. Il se donne lors de l'assemblée générale. Or il a un effet dit "exonératoire", c’est-à-dire que la responsabilité du syndic ne pourra plus être engagée sur les points pour lesquels quitus lui a été donné. En règle générale, on peut estimer que si le quitus a été donnée, c'est qu'aucun problème rédhibitoire n'est venu perturbé l'exercice. En revanche, le fait de ne pas avoir donné ce quitus peut être un symptôme révélant certaines difficultés au sein de la copropriété : mauvaise gestion du syndic ayant entraîné un mécontentement des copropriétaires, tensions entre copropriétaires ou avec un copropriétaire en particulier, point d'achoppement avec le syndic sur une problématique précise, etc... Dans tous les cas, il n'est pas négligeable d'en connaître les raisons.
14. Demander au propriétaire s’il a obtenu l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour des travaux réalisés

SI des travaux lourds ont été entrepris dans le bien à acquérir (ex : ouverture dans un mur porteur) sans l'aval de l'assemblée générale, le syndicat des copropriétaires ou un copropriétaire peut saisir le tribunal de grande instance afin d'ordonner la démolition et/ou la remise en l'état des lieux. Cette action pourra éventuellement être assortie d'une demande de dommages et intérêts. Et bien évidemment, tous les frais seront à la charge du nouveau propriétaire. C'est donc une question à poser avant d'acheter en copropriété de manière absolument impérative.

15. Demander si le chauffage est individuel, collectif, au fioul, au gaz, électrique ?

Un point courant. Inutile de s'étendre dessus tant il parait évident. Il pèse en effet directement sur les charges qui seront à acquitter. Rappelons que lorsque le chauffage est collectif, la copropriété doit comporter une installation déterminant la quantité de chaleur utilisée par chaque logement. De plus, la période de chauffage est définie entre le syndic et le producteur. Les tarifs seront évidemment différents en fonction de tous ces critères.

16. Se renseigner sur l’isolation phonique, les normes électriques et l’état sanitaire

Un point crucial, puisqu'il sera déterminant dans l'appréciation du confort générale et de la tranquillité auxquels l'éventuel acquéreur pourra prétendre si finalise son achat. Il est donc indispensable de clarifier exhaustivement ces critères. Il est bien évidemment conseillé de visiter le futur logement de façon vraiment approfondie et scrupuleuse. Ne pas hésiter à prévoir plusieurs visites à des jours et heures différents. C'est en fait le seul moyen pour pouvoir observer d'éventuelles nuisances, notamment issues d'une mauvaise isolation phonique.

17. Ne pas hésiter à poser des questions au gardien ou à d’autres personnes de l’immeuble.

Le contact humain ! Quelle meilleure source de renseignement, au final ? On sait que les langues se délient facilement lorsqu'une copropriété fonctionne mal. Aller au contact des autres copropriétaires peut donc être un excellent moyen de lever des problèmes qui seraient passés sous les radars. Ou comment mettre toutes les chances de son côté pour éviter déboires et déceptions une fois l'achat conclu.

Si vous souhaitez être assisté sur les questions à poser avant d’acheter en copropriété, nous rappelons qu'en application de l'article 27 du décret du 17 mars 1967 : "Le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité". Consultez nous !

Source : ooreka