Les avances du syndic : jurisprudence

Les avances du syndic : les articles 18 de la loi et 30 et suivants du décret, donnent au syndic des pouvoirs lui permettant d’obtenir des copropriétaires les fonds nécessaires pour faire face aux aléas de la gestion de la copropriété. Mais des nécessités pratiques conduisent parfois des syndics à procéder spontanément à des avances de trésorerie contestées ensuite par certains copropriétaires qui refusent de rembourser le syndic de ses débours.

Les avances du syndic : seulement celles prévues par la loi

La troisième Chambre a été amenée à préciser le seul fondement juridique sur lequel le syndic peut tenter de recouvrer de telles avances par des arrêts des 20 janvier 1999 (Bull. n° 17, p. 11), 14 avril 1999 (Bull. n° 98, p. 66), 13 juillet 1999 (Bull. n° 173, p. 119) et 23 mars 2000 (Bull. n° 74, p. 50).

Il en ressort que ces avances (en dehors des avances de trésorerie permanente et des provisions telles que prévues par les articles 18 de la loi et 35 du décret) constituent une anomalie de gestion dès lors qu’il n’existe pas de circonstances particulières pouvant justifier l’application des dispositions de l’article 1999 du Code civil selon lesquelles le mandataire a droit au remboursement des avances faites pour l’exécution de son mandat.

En effet, seul le mandat liant le syndic au syndicat peut permettre au syndic d’en obtenir le remboursement dès lors que ces avances ont été faites sous l’empire de la nécessité, pour le compte et dans l’intérêt exclusif du syndicat et pour des dépenses indispensables à la copropriété, étant précisé que les dispositions du Code civil sur le mandat ne s’appliquent que dans la limite de leur compatibilité avec les dispositions spécifiques de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, les actions des syndics introduites soit sur le fondement de l’enrichissement sans cause, soit sur celui de la gestion d’affaires, ne semblent plus pouvoir être accueillies puisqu’il résulte de cette série d’arrêts que le syndic doit avoir agi dans le cadre de son mandat et ne peut donc fonder son action pour recouvrer de telles avances, que sur ce contrat.

Si vous souhaitez être assisté, nous rappelons qu'en application de l'article 27 du décret du 17 mars 1967 : "Le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité". Consultez nous !