La gestion du foncier par les opérateurs publics et privés revêt une très grande importance. En effet, elle conditionne l'ensemble des politiques d'aménagement et d'urbanisme. Elle permet également de développer et de sauvegarder l'activité économique ou de préserver des espaces naturels. Pour mener à bien ces types d'action, les collectivités publiques disposent notamment, dans leur arsenal de prérogatives, de deux outils juridiques très efficaces : il s'agit du droit de préemption et de l'expropriation. Focus, dans cet article, sur la question complexe du droit de préemption dont les contours peuvent être parfois mal connus des copropriétaires, voire des syndics.

Le droit de préemption : un mode d'acquisition et d'aménagement pour les personnes publiques

Essayons tout d'abord de poser une définition. D'une manière générique, le droit de préemption est un instrument juridique qui octroie à une personne publique la possibilité de se substituer prioritairement à un acquéreur dans le cadre d'une vente immobilière. C'est pourquoi on parle également d'un droit de priorité.

Comme on l'a vu en introduction, une personne publique peut exercer ce droit de préemption si elle l'estime nécessaire dans le cadre de ses missions d'aménagement, d'urbanisme, de développement économique ou de préservation de l'environnement.

Le caractère exact du bien immobilier potentiellement concerné par un éventuel recours au droit de préemption importe peu. Entendons par là qu'il peut s'agir d'une propriété bâtie aussi bien que non bâtie.

Le droit de préemption : plusieurs types

Précisons à ce stade un point important mais somme toute assez peu connu : le droit de préemption revêt un caractère multiple. En clair, ll n'existe pas un mais bien plusieurs types de droit de préemption :

  • Droit de préemption urbain (DPU)
  • Droit de préemption dans les zones d'aménagement différé (ZAD)
  • Droit de préemption au sein des espaces naturels sensibles (ENS)
  • Droit de préemption dont disposent les Sociétés d'Aménagement Foncier et d'Etablissement Rural (SAFER) et chambre d'agriculture et qui porte sur les biens à vocation agricole
  • Droit de priorité à l'égard des biens de l'Etat
  • Droit de préemption sur les fonds de commerces et baux commerciaux

Selon quel mécanisme le droit de préemption est-il mis en oeuvre ?

Le titulaire du droit de préemption (c'est à dire la personne publique) se trouve tout d'abord informé de la vente d'un bien immobilier par le biais de la déclaration d'intention d'aliéner (DIA). Cette déclaration doit être obligatoirement transmise par le vendeur, directement ou par l'intermédiaire de son notaire. L'importance de cette obligation n'est pas à prendre à la légère. Si elle n'est pas respecté, le délai durant lequel l'administration peut exercer un éventuel droit de préemption ne court pas. Autrement dit, le bien se retrouve de fait sous l'éventuel coup d'une préemption sans limite dans le temps.

Attention : la personne publique n'est pas tenue de préempter au prix indiqué dans la DIA. Elle a la possibilité de revendiquer une préemption à un prix inférieur à celui indiqué par le vendeur. Elle peut éventuellement s'appuyer sur un avis de la Direction de l'Immobilier de l'État (DIE - service anciennement appelé France Domaine.

Le droit de préemption : quels recours ?

Le vendeur et l'acquéreur évincés ne sont pas démunis face à la signification d'un droit de préemption sur le bien immobilier. Ils ont à leur disposition plusieurs moyens d'action.

Il y a tout d'abord le recours gracieux : la ou les parties concernées par la préemption peuvent simplement engager une demande, auprès de la personne publique qui entend l'exercer, pour que la décision de préemption soit reconsidérée. Naturellement, une assistance juridique est fortement recommandée à ce stade pour présenter les arguments opposants avec le maximum de clarté et d'efficacité.

Mais le vendeur et/ou l'acquéreur disposent également de la possibilité d'un recours contentieux, c'est-à-dire la saisie d'une juridiction pour une action légale. Il n'est pas obligatoire ou nécessaire d'attendre un éventuel rejet d'un recours gracieux. Un recours contentieux peut-être engagé directement auprès d'une juridiction dès la signification de la volonté de préemption.

En cas de recours contentieux, les évincés se retrouvent devant deux options.

Ils ont tout d'abord la possibilité de contester le bien-fondé même de la procédure de préemption devant la juridiction administrative. En effet, une telle procédure ne peut être engagée que dans un but d'intérêt général. Les parties concernées peuvent donc avancer tous les arguments qui leur semblent justifiés réfutant la pertinence d'un quelconque intérêt général relatif à leur cas de préemption.

Et puis, devant la juridiction judiciaire et le juge de l'expropriation, le vendeur pourra engager une procédure pour tenter d'obtenir une réévaluation du prix annoncé par la personne publique pour la préemption. L'idée est alors bien-sûr de faire revoir ce prix à la hausse.

Dernière précision : une action en recours est également possible si les travaux ayant motivé et justifié la procédure de préemption ne sont pas réalisés par la personne publique dans un certain délai. Ce peut être également le cas si l'administration respecte ce délai mais réalise en fait une autre opération que celle annoncée.

Si vous souhaitez être assisté sur la question du droit de préemption, nous rappelons qu'en application de l'article 27 du décret du 17 mars 1967 : "Le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité". Consultez nous !

Le droit de préemption | Changer de syndic | changezvotresyndic.com