La prescription en droit immobilier

Dématérialisation des notifications et des mises en demeure concernant les copropriétés

La prescription en droit immobilier : le domaine du droit immobilier recèle de nombreux délais ponctuels destinés à encadrer certaines actions, qu’il s’agisse des actions relatives à la vente d’immeubles (1), au droit de la construction (2), ou encore au droit de la copropriété (3). Ici encore, apparaît la préoccupation du législateur et, conjointement, celle de la jurisprudence, visant à éviter que des actions tardives ne viennent remettre en cause des situations qui se sont maintenues dans le temps de manière pacifique.

1 - La prescription en droit immobilier : Les actions en matière de copropriété

La loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis instaure divers délais de prescription dérogatoires au droit commun, destinés à assurer une certaine sécurité juridique au sein des copropriétés et à consolider les situations de fait en évitant la remise en cause tardive de situations acceptées par les copropriétaires pendant un certain délai. Elle instaure un délai de prescription de cinq ans pour les actions en révision de la répartition des charges dans les conditions de l’alinéa 1 de l’article 12, un autre délai de prescription, de deux ans, pour la révision de la répartition des charges dans les conditions de l’alinéa 2 de l’article 12 et, enfin, un dernier délai de prescription d’un an pour les actions en diminution du prix de vente lorsque la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième à la superficie mentionnée dans l’acte (article 46).

La loi édicte également de façon plus générale, en son article 42, un délai de prescription spécifique pour les actions qui, se rattachant au régime de la copropriété, opposent des copropriétaires entre eux ou un copropriétaire et le syndicat : « Sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans ».

Ainsi, les actions personnelles engagées entre copropriétaires ou entre l’un d’entre eux et le syndicat sur le fondement d’obligations inhérentes à l’état de copropriété sont soumises à une prescription décennale.

Mais le syndicat des copropriétaires tient des articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 le droit d’agir en justice pour assurer la défense de l’intégrité matérielle de l’immeuble et mettre fin aux violations du règlement de copropriété. Il peut ainsi ester pour faire cesser les empiétements commis par des copropriétaires sur les parties communes, obtenir la restitution de parties communes annexées et le rétablissement des lieux dans leur état initial.

Or l’article 2227 du code civil édicte quant à lui une prescription trentenaire pour les actions réelles immobilières. Les actions réelles tendent à obtenir la récupération d’un bien qu’une personne s’est indûment approprié. Cette prescription n’a-t-elle jamais vocation à s’appliquer en matière de copropriété ? Qu’en est-il notamment lorsque l’action a pour but d’obtenir la restitution de parties communes qu’un copropriétaire ou un tiers aurait illégalement annexées ? La jurisprudence est constante : de telles actions sont soumises non pas à la prescription décennale de la loi du 10 juillet 1965 mais à la prescription trentenaire de l’article 2227 du code civil (3e Civ., 10 janvier 2001, pourvoi no 99-11.607, Bull. 2001, III, no 4 ; 3e Civ., 18 décembre 2001, pourvoi no 00-17.871 ; 3e Civ., 16 mars 2005, pourvoi no 03-14.771 ; 3e Civ., 16 janvier 2008, pourvoi no 06-21.123 ; 3e Civ., 10 septembre 2008, pourvoi no 07-15.983).

Mais la distinction entre actions réelles et personnelles n’est pas toujours aisée à établir. Pourtant l’enjeu en matière de prescription est de taille. Aussi la jurisprudence s’applique-t-elle, au fil des décisions, à définir des critères permettant de déterminer les contours respectifs de ces deux catégories d’action.

Les actions personnelles portent sur l’existence ou l’étendue des droits et obligations du syndicat et des copropriétaires, tels qu’ils résultent du statut de la copropriété et des actes qui le complètent, notamment le règlement de copropriété. Sont donc, en principe, personnelles les actions tendant à la remise en état des parties communes affectées par les travaux réalisés par un copropriétaire sans autorisation de l’assemblée générale, obligatoire en application de l’article 25, b, de la loi du 10 juillet 1965.

Les actions réelles tendent au contraire à obtenir la restitution d’un bien qu’une personne s’est indûment approprié.

C’est donc le critère de l’« appropriation de parties communes » qui permet de distinguer le domaine respectif des actions personnelles et réelles quand elles ont pour objet la remise en état de parties communes dans leur état initial : une action est soumise à la prescription décennale de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque son unique objet est de faire cesser des infractions au statut de la copropriété, au règlement de copropriété ou à une décision d’assemblée générale. Mais lorsque, au-delà de la violation du statut ou du règlement de copropriété, la demande de rétablissement des lieux dans leur état initial tend à mettre fin à une véritable annexion ou appropriation des parties communes réalisée par un copropriétaire et devient ainsi une modalité de restitution à la collectivité des copropriétaires d’une partie d’immeuble indûment privatisée, cette demande s’analyse en une action réelle soumise à la seule prescription trentenaire.

Relèvent donc de la prescription décennale les demandes de remise en état d’une partie commune dans laquelle un copropriétaire a fait, sans aucune autorisation, des travaux qui l’affectent mais sans constituer un accaparement dans la mesure où ils n’empêchent pas les autres copropriétaires de leur propre droit d’en jouir (3e Civ., 10 janvier 2001, pourvoi no 99-11.607, Bull. 2001, III, no 4) : travaux de peinture, installation d’un élément léger démontable, demande de suppression d’une gaine de ventilation implantée par un copropriétaire sur la façade de l’immeuble (3e Civ., 15 juin 1988, pourvoi no 86-19.030, Bull. 1988, III,no 111), demande en démolition d’un appentis prenant appui sur un mur commun (3e Civ., 17 juillet 1991, pourvoi no 89-12.309), demande de suppression de pompes à chaleur et d’un système de climatisation installés sur la toiture (3e Civ., 22 octobre 2008, pourvoi no 07-17.780).

Sont également personnelles les actions tendant à la mise en conformité de travaux réalisés dans les parties communes avec l’autorisation donnée par l’assemblée générale : si les travaux effectués par un copropriétaire ont été autorisés par l’assemblée générale mais s’avèrent non conformes à cette autorisation, l’action tendant à leur mise en conformité ou à leur suppression est une action personnelle (3e Civ., 25 mai 2005, pourvoi no 04-10.345 ; 3e Civ., 13 novembre 2013, pourvoi no 12-24.052). Mais qu’en est-il si la demande porte sur la suppression d’un empiétement non autorisé sur les parties communes intervenu à l’occasion de ces travaux autorisés ? L’action reste personnelle selon une décision de la troisième chambre civile de 2013 (3e Civ., 19 juin 2013, pourvoi no 12-12.154, Bull. 2013, III, no 80). En effet, les travaux ayant été autorisés, l’action vise donc à faire respecter une décision d’assemblée générale, l’appropriation non autorisée n’étant que la conséquence de ce non-respect.

En revanche, si la demande de remise en état vise la suppression de travaux ou d’installations qui ne constituent pas seulement une violation du règlement de copropriété ou du statut de la copropriété mais impliquent une véritable appropriation de parties communes réalisée sans aucune autorisation, privant les autres copropriétaires de la possibilité de jouir eux-mêmes de la partie commune litigieuse, alors il s’agit d’une action réelle.

Plusieurs actions relèvent ainsi de la prescription trentenaire : la demande tendant à faire cesser l’appropriation par un copropriétaire ayant édifié, sans autorisation, des ouvrages sur la terrasse, partie commune sur laquelle il avait un simple droit de jouissance exclusif (3e Civ., 16 mars 2005, pourvoi no 03-14.771), la demande tendant à ce qu’il soit mis fin à l’occupation d’un bâtiment commun par un copropriétaire (3e Civ., 3 mars 2004, pourvoi no 02-17.390), la demande de remise en état de terrasses communes sur lesquelles un copropriétaire a édifié des skydomes, des cheminées et un circuit d’arrosage, s’analysant en des actes d’appropriation (3e Civ., 13 novembre 2012, pourvoi no 11-24.589), l’action en suppression d’installations d’extractions de fumées accaparant les parties communes (3e Civ., 4 novembre 2009, pourvoi no 06-21.647), l’action tendant à faire cesser l’emprise au sol résultant des travaux de construction réalisés dans une courette commune (3e Civ., 18 décembre 2001, pourvoi no 00-17.871), ou encore les actions en suppression d’ouvertures pratiquées dans un mur commun (3e Civ., 10 septembre 2008, pourvoi no 07-15.983 ; 3e Civ., 4 avril 2012, pourvoi no 11-11.139), ou en suppression du percement d’une dalle, partie commune, un tel acte s’analysant en « un acte de propriétaire qui par l’effet de l’usucapion était de nature à transférer la propriété de cette partie commune en une partie privative » (3e Civ., 12 janvier 2010, pourvoi no 09-11.514).

Ainsi, le délai de prescription décennale spécifique au droit de la copropriété n’est pas sans poser de difficulté quant à son articulation avec la prescription des actions réelles immobilières. Il demeure néanmoins le principe, seul un accaparement caractérisé pouvant, par exception, entraîner l’application de la prescription trentenaire.

2 - La prescription en droit immobilier : Les actions en matière de vente d’immeubles

En présence d’une vente d’immeubles, le droit met à la disposition des acquéreurs ou vendeurs diverses actions, soumises à des délais eux-mêmes variés, que l’on envisage les actions prévues aux articles 1617 et 1618 du code civil (a), les actions prévues par la loi no 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété (b), l’action en garantie des vices cachés (c), ou encore l’action en nullité pour défaut de cause (d).

a. Les actions prévues aux articles 1617 et 1618 du code civil

L’article 1617 du code civil dispose : « Si la vente d’immeuble a été faite avec indication de la contenance, à raison de tant la mesure, le vendeur est obligé de délivrer à l’acquéreur, s’il l’exige, la quantité indiquée au contrat. Et si la chose ne lui est pas possible, ou si l’acquéreur ne l’exige pas, le vendeur est obligé de souffrir une diminution proportionnelle du prix. » Réciproquement, si la contenance délivrée est supérieure à celle figurant à l’acte, le vendeur peut obtenir un supplément de prix, du moins si la différence est supérieure à un vingtième par rapport à la contenance déclarée (article 1618).

Ces actions en supplément ou en diminution de prix (ou résiliation du contrat par l’acquéreur), sont soumises par l’article 1622 du code civil à un délai de forclusion très court d’un an à compter du jour du contrat. La contenance est en effet une caractéristique stable, qui peut être vérifiée rapidement par l’acquéreur. Le bénéfice de cet article a été étendu par la Cour de cassation à la vente en l’état futur d’achèvement, mais, dans cette hypothèse, le point de départ du délai préfix d’un an est le transfert de propriété constaté à la livraison, puisque la vérification de la superficie de l’immeuble vendu ne peut être faite qu’à cette date (3e Civ., 24 novembre 1999, pourvoi no 98-12.317, Bull. 1999, III, no 225 ; 3e Civ., 11 janvier 2012, pourvoi no 10-22.924, Bull. 2012, III,no 5).

b. Les actions prévues par la loi no 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété

La loi de 1996, dite « loi Carrez », s’est très largement inspirée des articles 1617 et 1618 du code civil pour introduire dans la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l’article 46, qui permet, en cas de vente de lots dans un immeuble en copropriété, deux types d’action. D’une part, il permet au bénéficiaire d’une promesse de vente, au promettant d’une promesse d’achat, ou à l’acquéreur, d’obtenir la nullité de la vente si la promesse ne comporte aucune mention de superficie de la partie privative du lot vendu, à condition d’introduire l’action en nullité dans le délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente. D’autre part, il permet à l’acquéreur, et à lui seul, d’obtenir une diminution du prix en cas de superficie effective inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, à condition qu’il introduise son action dans le délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.

c. La prescription de l’action en garantie des vices cachés

En matière de garantie des vices cachés, le délai de prescription de droit commun est, comme en matière mobilière, celui qui résulte de l’article 1648 du code civil, c’est-à-dire un délai de deux ans à compter de la découverte du vice, depuis l’ordonnance no 2005-136 du 17 février 2005 relative à la garantie de la conformité du bien au contrat due par le vendeur au consommateur.

Auparavant, le délai pour agir était un « bref délai ». Cette notion aux contours assez flous, dont l’appréciation était laissée au pouvoir souverain des juges du fond (3e Civ., 14 juin 1989, pourvoi no 87-19.312, Bull. 1989, III, no 140), pouvait comporter pour les deux parties un aléa quant à sa détermination. Le choix d’un délai préfix de deux ans est en conséquence plus clair et plus facile à mettre en œuvre.

Sous l’empire du « bref délai », la Cour de cassation a jugé que dès lors que l’acquéreur avait assigné en référé le vendeur dans ce délai, pour obtenir une expertise, il avait satisfait aux exigences de ce texte et, postérieurement à cette procédure, son action devait être soumise à la prescription de droit commun (1re Civ., 5 juin 2008, pourvoi no 06-21.339 ; 3e Civ., 30 juin 2009, pourvoi no 08-19.479). C’est ce que l’on a appelé l’effet « intervertif » de l’assignation en référé. La troisième chambre civile n’a pas eu l’occasion à ce jour de confirmer ou d’infirmer cette jurisprudence sous l’empire du nouvel article 1648 du code civil.

d. L’action en nullité pour défaut de cause

Un point doit être souligné en ce qui concerne l’action en nullité pour défaut de cause. Il résulte de la jurisprudence concordante de la première et de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, depuis 1999, que la nullité du contrat fondée sur ce motif est une nullité relative (1re Civ., 9 novembre 1999, pourvoi no 97-16.306, Bull. 1999, I, no 293). En matière immobilière, cette jurisprudence s’applique aux actions en nullité sanctionnant une condition impossible dans un contrat de vente (3e Civ., 8 octobre 2008, pourvoi no 07-14.396, Bull. 2008, III, no 148), ou aux actions en nullité fondée sur un défaut de prix sérieux (3e Civ., 21 septembre 2011, pourvoi no 10-21.900, Bull. 2011, III, no 152, pour un bail à construction ; 3e Civ., 24 octobre 2012, pourvoi no 11-21.980, pour une cession de parts de SCI).

Il résulte de cette qualification, du moins pour les situations antérieures à la loi no 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, que le délai de prescription de ces actions n’est que de cinq ans et non de trente ans comme il était jugé auparavant. Compte tenu de l’intervention de la loi précitée, la distinction entre nullité absolue ou relative ne présente plus beaucoup d’intérêt au regard du délai de prescription, car rares sont maintenant les contentieux qui relèvent de l’état du droit antérieur à la loi de 2008, mais elle en conserve un pour déterminer les titulaires de l’action.

3 - La prescription en droit immobilier : Les actions en droit de la construction

Le droit de la construction connaît plusieurs types d’actions, enserrées dans des délais précis. On en prendra ici deux exemples, l’action en garantie des vices de construction d’abord (a), l’action en responsabilité du sous-traitant ensuite (b).

a. L’action en garantie des vices de construction

Un délai spécial existe en matière de vente d’immeuble à construire pour l’action en garantie des vices de construction et (depuis la loi no 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion) des défauts de conformité, apparents. Elle doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents (article 1648 du code civil).

Aux termes de l’alinéa 1er de l’article 1642-1 du code civil : « le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité apparents ».

La troisième chambre civile juge de longue date que « l’acquéreur est recevable pendant un an à compter de la réception des travaux ou de la prise de possession des ouvrages à intenter contre le vendeur l’action en garantie des vices apparents, même dénoncés postérieurement à l’écoulement du délai d’un mois après la prise de possession » (3e Civ., 22 mars 2000, pourvoi no 98-20.250, Bull. 2000, III, no 63 ; 3e Civ., 16 décembre 2009, pourvoi no 08-19.612, Bull. 2009, III, no 280).

Ce qui signifie que l’acquéreur peut agir pendant un délai de treize mois à compter de la prise de possession.

b. L’action en responsabilité du sous-traitant

En cette matière, le sous-traitant n’est pas assimilé à un constructeur.

Traditionnellement, la responsabilité du sous-traitant pouvait être engagée pendant trente ans, sauf application des dispositions de l’article L. 110-4 du code de commerce qui prévoyait que les obligations nées à l’occasion de leur commerce entre commerçants ou entre commerçants et non-commerçants se prescrivaient par dix ans (cinq ans depuis l’entrée en vigueur de la loi no 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile).

La Cour de cassation avait ainsi censuré un arrêt qui, pour débouter un entrepreneur principal de son recours en garantie contre son sous-traitant, avait retenu qu’une réception sans réserve était intervenue entre eux plus de dix ans avant l’assignation. La troisième chambre civile avait énoncé que le sous-traitant était tenu vis-à-vis de l’entrepreneur principal d’une obligation de résultat soumise à la prescription de droit commun (3e Civ., 13 juin 1990, pourvoi no 88-17.234, Bull. 1990, III, no 145).

Cette situation était en décalage par rapport à l’œuvre d’unification des délais de prescription en droit de la construction, les actions contre les constructeurs étant enfermées, en principe, dans un délai de dix ans ou de deux ans.

L’ordonnance no 2005-658 du 8 juin 2005 portant modification de diverses dispositions relatives à l’obligation d’assurance dans le domaine de la construction et aux géomètres experts a aligné la prescription de la responsabilité des sous-traitants sur celle des constructeurs et renforcé en conséquence la protection des sous-traitants.

L’article 2270-2 devenu, depuis la loi no 2008-561 du 17 juin 2008, l’article 1792-4-2 du code civil, dispose en effet que les actions en responsabilité dirigées contre un sous-traitant en raison de dommages affectant un ouvrage ou des éléments d’équipement d’un ouvrage mentionnés aux articles 1792 et 1792-2 se prescrivent par dix ans à compter de la réception des travaux et, pour les dommages affectant ceux des éléments d’équipement de l’ouvrage mentionnés à l’article 1792-3, par deux ans à compter de cette même réception.

La Cour de cassation a précisé les conditions d’application dans le temps de cette réforme. Par arrêt du 8 septembre 2010 (pourvoi no 09-67.434, Bull. 2010, III, no 151) la troisième chambre civile juge que si l’ordonnance no 2005-658 du 8 juin 2005, prise en son article 2, est d’application immédiate aux contrats conclus antérieurement à son entrée en vigueur, cette application immédiate ne peut avoir pour effet, sauf à violer le principe de non-rétroactivité des lois, d’appliquer au litige en cours une prescription acquise en vertu des nouveaux principes.

La Haute Juridiction en déduit qu’en application de l’article L. 110-4 du code de commerce, le délai décennal de l’action ouverte à l’entreprise principale à l’encontre de son sous-traitant commence à courir à la date à laquelle la responsabilité de l’entreprise principale a été mise en cause par le maître de l’ouvrage (3e Civ., 8 septembre 2010, pourvoi no 09-67.434, Bull. 2010, III, no 151).

Si vous souhaitez être assisté, nous rappelons qu'en application de l'article 27 du décret du 17 mars 1967 : "Le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité". Consultez nous !