Délais pour inscrire une question à l’ODJ

Délais pour inscrire une question à l'ODJ : Les copropriétaires peuvent, « à tout moment », demander au syndic l'inscription des questions qu'ils souhaitent voir aborder à l'assemblée générale suivante (article 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, modifié par le décret n 2004-479 du 27 mai 2004).

Délais pour inscrire une question à l'ODJ : Avant que le syndic ne convoque ...

Cette faculté se substitue à l’ordre du jour complémentaire auquel les copropriétaires ne peuvent plus avoir recours.

Par ailleurs, il convient de préciser que le syndic n'a aucun pouvoir d'appréciation sur l'opportunité d'inscrire la question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée ou de la suivante si la demande est trop tardive.

S'il n'y pourvoit pas, il engage sa responsabilité contractuelle en vertu de l’article 1147 du code civil, sans pour autant que soient invalidées les décision prises par l’assemblée générale litigieuse.

Cependant, il est nécessaire que la demande du copropriétaire, tendant à compléter l’ordre du jour de l’assemblée générale arrive suffisamment à l’avance pour que le syndic puisse convoquer les copropriétaires conformément aux dispositions légales et réglementaires.  Dès lors, la demande est jugée tardive si elle est reçue moins de 21 jours avant la date de la prochaine assemblée (les convocations ayant déjà été envoyées) et le syndic sera admis à reporter la question litigieuse à l’assemblée générale suivante, sans engager sa responsabilité.
En pratique, la demande du copropriétaire devra parvenir au syndic, au minimum, un mois avant la date présumée de l'assemblée générale.

Délais pour inscrire une question à l'ODJ :  prenez le temps de correctement rédiger votre question.

Enfin, tout en rappelant qu'il n'appartient pas au syndic de « suppléer les imprécisions, les lacunes ou les insuffisances » des questions dont les copropriétaires demandent l'inscription à l'ordre du jour, la cour d'appel d'Aix-en-Provence précise qu'aucune formulation sacramentelle n'est exigée par l'article 10 du décret du 17 mars 1967. Le syndic ne peut donc s'abriter derrière une mauvaise rédaction et est tenu d'inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, toutes les questions qui lui sont adressées dès lors qu'il « n'y a pas matière à se méprendre » (Cour d’appel d’Aix en Provence, 1ère chambre, section C, 12 mai 2006 n°2006-393).

Cela dit, depuis le 1er juin 2010 (Décret no 2010-391, 20 avril 2010), la demande d’inscription d’une question à l’ordre du jour par des copropriétaires ou par le conseil syndical devra être accompagnée d’un projet de résolution dans le cas où elle aurait pour objet l’un des points suivants :

- le vote du budget prévisionnel et/ou celui du versement des provisions y afférent ;

- le vote des modalités d’exigibilité des sommes dues au titre des travaux hors budget prévisionnel ;

- les pouvoirs du syndic ;

- certains travaux. Lorsqu’il s’agira de travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou de travaux, aux frais d’un ou plusieurs copropriétaires affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, il faudra accompagner le projet de résolution d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux ;

- la surélévation ou de construction afin de créer de nouveaux locaux privatifs. L’aliénation de ces droits nécessite également la notification d’un projet de résolution ;

- la réserve de l’exercice d’un droit accessoire à une partie commune ;

- la reconstruction ou non à l’identique de l’immeuble après sinistre .

Délais pour inscrire une question à l'ODJ : le syndic doit rappeler la règle dans les appels de fonds.

Cette obligation pour le copropriétaire ou pour le conseil syndical de joindre à sa demande un projet de résolution doit être rappelée par le syndic sur chaque appel de fonds qu’il adresse aux copropriétaires.

Enfin, il convient de noter qu’un ou plusieurs copropriétaires représentants plus d’un quart des voix de tous les copropriétaires peuvent provoquer la tenue d’une assemblée générale. Le  syndic est alors tenu d’y donner suite (art. 8 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967). Le règlement de copropriété peut prévoir un nombre inférieur à 25%.

Si vous souhaitez être assisté, nous rappelons qu'en application de l'article 27 du décret du 17 mars 1967 : "Le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité". Consultez nous !