Mandataire ad hoc : copropriétés en difficulté

Mandataire ad hoc : copropriétés en difficulté

M. Sébastien Denaja attire l'attention de Mme la ministre de l'égalité des territoires et du logement sur la difficulté d'application des articles 29-1-A et 29-1-B concernant la procédure d'alerte des copropriétés en pré-difficulté. L'article 19 de la loi de mobilisation et de lutte contre l'exclusion du 25 mars 2009 a institué une " procédure d'alerte " des copropriétés en difficulté en créant un article 29-1-A et un article 29-1-B dans la loi du 10 juillet 1965 qui consiste pour le syndic à demander au tribunal de grande instance la nomination d'un " mandataire ad hoc " pour éviter que les difficultés financières ne se pérennisent.

Mandataire ad hoc : missions

Ce mandataire se voit confier les missions suivantes : analyse de la situation financière, de l'état de l'immeuble et de la sécurité des occupants, propositions de mesures à même de rétablir l'équilibre financier et enfin négociation auprès des créanciers. Dans un délai de trois mois renouvelable, le mandataire doit adresser au président du TGI un rapport retraçant son action. Ce rapport est adressé au syndic, au conseil syndical, au préfet, et à l'office chargé de l'habitat. Le syndic procède ensuite à l'inscription des projets de résolutions nécessaires à la mise en œuvre du rapport à la prochaine assemblée générale. Or ce principe bien défini par la loi ne génère pas ce type de réaction de la part des syndics en présence d'une copropriété en situation de faillite.

Mandataire ad hoc : Déclenchement

En effet, malgré le nombre de copropriétés ayant atteint le seuil critique des 25 % d'impayés, les tribunaux ne sont encore que trop peu saisis. Si tel est le cas, c'est parce que le syndic reste le « déclencheur » principal de cette procédure et parce que les maires et les présidents d'EPCI n'ont pas été désignés dans la loi comme « déclencheurs » potentiels. Aussi il serait intéressant d'apporter les modifications nécessaires afin que les représentants des collectivités locales puissent déclencher cette procédure en cas de défaillance du syndic et d'améliorer l'application de la recommandation n° 26 de la commission relative à la copropriété. C'est pourquoi il lui demande de bien vouloir lui transmettre sa position sur ce sujet.

La procédure du mandataire ad hoc créée par l'article 19 de la loi de mobilisation et de lutte contre l'exclusion du 25 mars 2009 vise à prévenir les difficultés des copropriétés en réalisant un audit de la situation financière, de l'état de l'immeuble et de la sécurité des occupants. Les recommandations de cet audit permettent ensuite aux copropriétaires de mettre en place des mesures pour redresser la gestion de leur copropriété et d'entamer une négociation avec les créanciers. Cette procédure est de fait encore peu utilisée, en dépit de son intérêt pour le traitement des premières difficultés des copropriétés. En conséquence, la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), publiée au Journal Officiel le 26/03/2014 modifie profondément les règles d'imputation des frais ainsi que le déroulement et les suites données à la mission du mandataire ad hoc : - les créanciers et le syndic sont incités à déclencher la procédure en amont puisque, dans ce cas, ils ne supportent plus systématiquement les frais de la procédure ; le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat peuvent également déclencher la procédure si le syndic ne l'a pas fait lui-même ; - pour faciliter le déroulement de sa mission, le syndic est tenu de transmettre au mandataire ad hoc toutes les pièces qui lui sont nécessaires ; - ce dernier peut s'appuyer sur le juge en cas de refus du syndic ; - le mandataire ad hoc peut avoir accès aux documents relatifs aux procédures de police en cours (procédure de péril, procédure relative aux équipements communs ou procédure d'insalubrité). Un suivi plus contraignant est également prévu suite à la mission du mandataire puisqu'une assemblée générale doit être tenue dans les 6 mois, délai réduit à 3 mois si des mesures urgentes doivent être prises, sinon le juge est saisi pour enjoindre au syndic de convoquer l'assemblée générale ou pour désigner un administrateur provisoire. Ces mesures devaient ainsi permettre de généraliser le recours à cette procédure et d'améliorer son efficacité.

Source : Assemblée nationale - Question de Sébastien Denaja - Réponse publiée au JO le 13/05/2014 page : 3917.

Si vous souhaitez être assisté, nous rappelons qu'en application de l'article 27 du décret du 17 mars 1967 : "Le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité". Consultez nous !