Contrat d’entretien de l’ascenseur

Contrat d'entretien de l'ascenseur :  les visites périodiques

Si les visites d’entretien, telles que le graissage, la vérification des câbles ou des parachutes, doivent se faire avec des périodicités bien précises, d’autres opérations sont plus occasionnelles. Il en va ainsi de la réparation ou du changement des petites pièces, mais aussi de toutes celles plus importantes de l’installation. Dans tous les cas, l’entretien doit être obligatoirement confié à un prestataire employant du personnel formé, via un contrat écrit d’une durée minimum d’un an.

L’arrêté du 18 novembre 2004 relatif à l’entretien des installations d’ascenseurs précise la liste des opérations minimales d’entretien et les fréquences minimales de vérification pour les ascenseurs électriques et hydrauliques.

Opérations minimales d’entretien

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Contrat d'entretien de l'ascenseur : les clauses minimales

Le contrat d’entretien doit comporter obligatoirement des clauses minimales. Ces dernières concernent l’exécution des dispositions minimales d’entretien à l’exception de la réparation ou du remplacement des pièces importantes.
Voici la liste des pièces de l’installation d’ascenseur dont l’entretien, la réparation ou le remplacement font partie des clauses minimales du contrat d’entretien visé à l’article R. 125-2-1 du Code de la construction et de l’habitation :

• Cabine : boutons de commande, y compris leur signalisation lumineuse et sonore, paumelles de portes, contacts de porte, ferme-porte automatique de porte battante, coulisseaux de cabine, y compris garnitures, galets de suspension et contact de porte, interface usager d’appel de secours (boutons avec leurs signalisations, haut-parleur), dispositif mécanique de réouverture de porte.
• Paliers : ferme-porte automatique de porte battante, serrures, contacts de porte, paumelles de porte, galets de suspension, patins de guidage des portes et boutons d’appel, y compris voyants lumineux, contrepoids ou ressort de fermeture des portes palières.
• Machinerie : balais du moteur et tous fusibles.
• Gaine : coulisseaux de contrepoids.
• Éclairage : ampoules cabine, machinerie et gaine, ainsi que l’éclairage de secours (batteries, piles et accumulateurs).

Lorsque, dans des conditions normales d’utilisation, ces pièces présentent une usure excessive ou sont défaillantes, leur réparation ou remplacement incombe à l’entreprise titulaire du contrat d’entretien.

Les clauses minimales concernent, par ailleurs, les modalités d’exécution du contrat et les obligations précises du prestataire :
- description de l’état initial de l’installation ;
- disponibilité et fourniture des pièces de rechange ;
- délai garanti de remplacement des petites pièces ;
- mise à jour du carnet d’entretien ;
- pénalités en cas d’inexécution ou de mauvaise exécution du contrat ;
- références du contrat d’assurance du prestataire ;
- conditions et modalités de recours éventuel à la sous-traitance ;
- révision des prix avec périodicité et mention des indices et formules utilisés.

Pour les éléments suivants, la fréquence est laissée à l’appréciation des contractants :

• Antirebond et contact (hors câbles) ;
• Amortisseurs ;
• Moteur d’entraînement et convertisseurs ou générateur, ou pompe hydraulique ;
• Réducteur ;
• Armoire de commande ;
• Poulies de déflexion, renvoi, mouflage ;
• Guides cabine et contrepoids, vérin ;
• Coulisseaux ou galets cabine et contrepoids, vérin ;
• Câblage électrique ;
• Baies palières :
- Vérification course, guidage et jeux ;
- Vérification mécanismes de déverrouillage de secours.
• Vérin hydraulique ;
• Bloc de commande ;
• Porte de cabine :
- Vérification verrouillages et contacts de fermeture ;
- Vérification course, guidage et jeux ;
- Vérification câble, chaîne ou courroie et lubrification ;
- Vérification des mécanismes de déverrouillage de secours ;
- Vérification efficacité du dispositif de réouverture.
• Limiteur de temps de fonctionnement du moteur ;
• Dispositifs électriques de sécurité :
- Vérification du fonctionnement ;
- Vérification de la chaîne de sécurité ;
- Vérification des fusibles.
• Éclairage de la gaine ;
• Canalisations hydrauliques ;
• Limiteur de pression.

Contrat d'entretien de l'ascenseur : les clauses étendues

Un contrat dit “étendu” peut être établi par l’ajout d’une clause distincte sur la réparation ou le remplacement des pièces importantes. Il est possible de s’inspirer du référentiel Afnor NF P 82-022 qui propose une liste-type pouvant satisfaire la plupart des besoins.

Contrat d'entretien de l'ascenseur : la fin du verrouillage des installations par les prestataires

Afin de faciliter le changement éventuel de société de maintenance, le décret
n° 2012-674 du 7 mai 2012 relatif à l’entretien et au contrôle technique des ascenseurs impose au fabricant de l’ascenseur de fournir les pièces de rechange à la demande de tout prestataire d’entretien, que ce dernier lui soit lié ou non, dans des délais et des coûts normaux. Il doit également communiquer la documentation technique et les codes.

Contrat d'entretien de l'ascenseur : le carnet d'entretien

Si le carnet d’entretien est établi sous la forme électronique, l’entreprise doit annexer son contenu au rapport annuel d’activité qu’il remet au représentant de la copropriété.

Les copropriétaires peuvent par ailleurs choisir un format papier, numérique, voire les deux à la fois, pour les comptes rendus des visites, opérations et interventions effectuées en exécution du contrat d’entretien.

Contrat d'entretien de l'ascenseur : la clause de résiliation

Une clause de résiliation doit indiquer les manquements graves de l’une ou l’autre des parties donnant lieu à la résiliation de plein droit du contrat. Celle-ci fixe également les conditions permettant de résilier le contrat, moyennant un préavis de trois mois, lorsque des travaux importants sont réalisés par une entreprise différente de celle titulaire du contrat (modification du nombre de niveaux desservis, remplacement de l’armoire de commande, de l’ensemble des portes palières, de la cabine etc.)

Si vous souhaitez être assisté, nous rappelons qu'en application de l'article 27 du décret du 17 mars 1967 : "Le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité". Consultez nous !